近年来，城市发展从大规模增量扩张逐步转向以存量提质为主，老旧片区功能不匹配、公共服务短板、产业空间供给结构失衡等问题更为凸显。
城市更新作为推动城市高质量发展的重要抓手，既需要统筹规划引领，也需要土地、空间、产权等基础制度协同发力。
此次两部门印发通知，明确在既有政策基础上进一步完善规划和土地政策工具箱，聚焦“可落地、可操作、可监管”，释放存量潜力、提升更新效率。
一是直面“规划适配不足”的问题。
实践中，一些更新片区受历史详细规划约束较强，难以及时响应产业迭代、民生改善和微更新需求；部分项目在审批环节耗时较长，影响推进节奏。
通知提出，依据国土空间总体规划和城市更新专项规划确定的目标与重点，结合“十五五”城市更新行动需求，对拟实施更新区域的详细规划开展评估与优化；在符合法定程序和相关要求前提下，可通过技术修正、优化调整等方式完善原有详细规划，并纳入国土空间规划“一张图”实施监督。
同时提出可在完善公众参与和监督方式基础上，研究制定简化详细规划修改程序，增强规划的动态适应能力与实施效率。
二是回应“产业导入与空间供给错配”的原因。
新产业、新业态对空间复合利用、混合开发需求上升，但在传统单一用途管控模式下，项目往往需要频繁调整规划、重复论证。
通知明确，可结合新产业新业态发展需求，制定土地混合开发和空间复合利用正面清单及管控要求，经详细规划审批机关批准后，在城市更新项目实施中，符合正面清单的可视为符合详细规划要求。
这一制度安排有助于在守住安全底线和公共利益前提下，为产业导入、功能复合提供更清晰的规则路径，减少不必要的制度摩擦。
三是破解“微更新推进难”的现实障碍。
老旧小区和社区层面的更新往往涉及停车充电、加装电梯、无障碍设施、绿化与健身步道等“小而急”的民生项目，但若全部按常规流程办理规划许可，容易造成成本偏高、周期偏长。
通知提出，在保证公共安全和公共利益、不影响周边利害关系人合法权益、不改变建筑主体结构、不破坏历史风貌和景观环境、落实用地需求等前提下，可对改善社区公共服务设施、提升社区公共空间服务功能等微更新项目制定规划许可豁免清单。
此举体现“以人民为中心”的导向，通过分类施策提升基层治理与更新协同的效率。
四是针对“存量要素难流动”的关键影响发力。
城市更新要形成可持续投入，必须提高存量土地、房产资源的利用效率与收益预期。
通知提出，利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年。
过渡期届满时，符合产业发展方向和履约监管要求的，依法依约定按新用途办理用地手续；不符合的则按约定退出过渡期支持政策，维持原用途。
过渡期满办理土地有偿使用手续，可采取租赁或协议出让方式。
这一安排有利于降低存量转型的制度成本与试错风险，引导社会资本更愿意进入更新领域，同时也通过履约监管与到期处置机制，防范“借过渡之名行投机之实”。
五是完善“临时利用与长远规划衔接”的对策。
面对城市中存在的空闲建设用地、存量建（构）筑物闲置等情况，如何既盘活资源又不影响远期规划，是不少地方的共性难题。
通知提出，可在维护相关方合法权益、保障安全、不影响远期规划实施前提下，制定空闲建设用地（不含临时用地）的临时利用规则，明确期限及到期恢复措施，并纳入“一张图”实施监管；同时可在与相关部门做好衔接基础上，制定存量建（构）筑物在不增加容积率和高度情况下的临时利用管控规则，对用途实行正面清单管理，纳入清单的可无需办理规划许可手续。
通过“规则+清单+监管”的组合，既提升资源周转效率，也增强可控性和可追溯性。
六是探索“资源资产组合供应、整体运营”的新路径。
城市更新不仅是物理空间改造，更是资源要素的重新组织与价值重塑。
通知强调更注重特色发展，开展更新地区自然、景观和文化遗产等特色资源调查与活化利用，并结合国土空间规划优化功能结构和用途管控，建立健全多门类资源资产在特定国土空间范围内组合供应、整体运营和合理分配机制，培育推动城市更新的新动能与新优势。
这有助于从单项目、碎片化开发转向片区统筹与综合运营，提升更新的整体效益和长期运营能力。
七是以登记服务创新增强产权连续性保障。
城市更新涉及产权调整、抵押权延续等复杂事项，若登记衔接不畅，容易影响融资与交易安全。
通知提出，可按产权调整协议约定等预编不动产单元，为原所有权、抵押权等权利主体办理预告登记，保障权利在更新实施中的延续性。
通过登记服务前置与流程优化，有利于稳定预期、降低法律与金融风险，为更新项目顺利实施提供基础支撑。
从前景看，随着“十五五”城市更新行动的推进，城市更新将更加突出系统性、精细化与可持续：一方面，规划将更强调弹性管控与实施监督并重，提升对产业变迁和民生需求的响应速度；另一方面，存量资源盘活将更依赖规则清晰的过渡机制、临时利用机制以及产权保障体系，推动形成“政府引导、市场运作、公众参与、法治保障”的更新格局。
各地在落实过程中，仍需把握底线要求，强化安全监管、历史文化保护和公众参与，确保更新在提升城市品质的同时，更好守住公共利益与长远发展空间。
此次政策创新既是应对"十五五"城市更新攻坚战的制度供给，更是国土空间治理现代化的积极探索。
在"严控增量"与"激活存量"的平衡中，如何通过精细化管控将政策红利转化为高质量发展动能，仍需各地在实践中有为政府与有效市场的协同发力。
未来随着数字化监管手段的完善，城市更新或将成为推动新型城镇化建设的重要引擎。