近年来，一种通过高杠杆购入老旧房产、再用租金覆盖月供的投资做法在部分城市出现。典型案例中，某投资者以220万元贷款购入8套、总价330万元的老旧小区房产，计划用每月2.1万元租金覆盖1.4万元月供。但更分析发现，这个模式依赖租金不下滑、房价不走弱、政策不调整等前提，一旦条件变化，风险容易集中暴露。市场数据显示，全国50个重点城市平均租金回报率已降至2.08%，明显低于约3.5%的房贷利率。北京、上海、深圳等一线城市甚至出现租金回报率低于房贷利率的“倒挂”。此外，“十四五”期间保障性租赁住房集中入市，预计将分流13%-16%的租房需求，私人租赁市场的空间可能进一步被压缩。成都等新一线城市的监测数据同样值得警惕：当地老旧小区租金年跌幅已超过房价跌幅，显示供需关系正在发生变化。分析认为，这与学区房政策调整有关——“多校划片”“教师轮岗”等教育改革削弱了老旧房产的教育溢价，使其支撑价格与租金的核心逻辑发生松动。与此同时，建于上世纪80—90年代的老旧住宅也面临更现实的硬约束：管线老化、抗震标准偏低、缺少电梯等问题普遍存在，翻新改造成本持续上升。随着购房主力逐渐转向更年轻的群体，居住品质的重要性上升，老旧房产的吸引力相对下降。多位房地产研究专家指出，低利率环境可能在短期内掩盖“以租养贷”的真实风险。一旦房地产税试点扩围或利率政策出现调整，高杠杆持有多套老旧房产的投资者可能最先承压。专家建议，投资者应对现金流进行压力测试，充分评估空置、租金下调与利率变动等情形，避免盲目跟风。
住房既关乎民生，也是一项长期资产配置。低利率并不等于风险更低，租金回报和资产流动性才是衡量“以租养贷”能否长期成立的关键。面对供需结构变化与老旧住房价值重新评估，投资更需要回到理性测算与风险边界：让现金流更确定，为不确定性预留缓冲，才能在市场波动中守住底线、稳定预期。