一、问题：市场处于调整期，信心与去库存压力并存 近年房地产市场深度调整，部分城市库存偏高、交易链条不够顺畅，居民置业决策更为谨慎。商办物业受需求结构变化影响，去化压力更突出，房企拿地与开发节奏也趋于保守。如何稳定预期、降低合理住房消费与换房成本、加快存量盘活，成为市场关注的核心。 二、原因：政策“组合拳”落地，改善性需求加快释放 2026年以来，多项政策从融资端、交易端同步推进。中国人民银行1月15日明确将商业用房购房贷款最低首付比例统一下调至30%，降低了商办购置的资金门槛。此外，自1月1日起，存量个人住房公积金贷款利率统一下调0.25个百分点，居民月供压力有所缓解，政策覆盖面更广。 地方层面继续优化购房与信贷支持。以上海为例，2月出台的措施将非本市居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限缩短至1年，并将首套住房公积金贷款最高额度提高至240万元；北京支持符合条件的多子女家庭五环内增购住房，并对公积金贷款首付比例作出优化。税费上延续减负方向：有关部门明确2026年至2027年继续实施“卖旧买新”个人所得税退税优惠，个人销售购买不足2年的住房增值税税率下调至3%。多项政策叠加，换房门槛与交易摩擦成本更下降。 三、影响：一线城市率先回暖，价格与预期出现边际改善 政策效果先重点城市成交端显现。北京1—2月二手住宅网签超过2.3万套；上海政策落地后，二手房单日成交多次突破千套，3月初单日峰值达1324套；深圳部分中介机构数据显示，前两月二手房签约量同比增长。克而瑞监测显示，2026年1—2月全国重点15城二手房累计成交面积约1509万平方米，同比小幅增长，成都等城市增幅更为明显。 价格端也出现变化。中指研究院数据显示，2月全国100城二手住宅均价环比仍下行，但跌幅较1月收窄，连续收窄反映买卖双方博弈有所缓和。在北京等城市，部分机构监测到二手住房套均总价较年初上移，核心区域优质房源对价格仍有支撑。 土地市场发出更强信号。2月25日，广州天河区马场一期地块经过8家房企243轮竞价、历时近9小时，最终以236.04亿元成交，溢价率约26.6%，楼面价约每平方米8.55万元，刷新当地单价纪录。核心区稀缺地块的高热度，显示房企对确定性更强的项目和优质资产配置意愿上升，也有助于改善市场对后续供给结构与产品品质的预期。公开数据显示，今年1—2月全国300城住宅用地平均溢价率较前期回升，土地端情绪有所修复。 四、对策：稳预期与防风险并重，推动市场从“止跌”走向“企稳” 业内普遍认为，当前回暖以结构性改善为主：一线及强二线城市受产业与人口支撑、优质供给相对稀缺，成交修复更快；部分三四线城市仍受库存周期长、需求偏弱等因素制约。下一阶段应坚持因城施策、精准发力，在保障刚性和改善性需求、推进“以旧换新”、优化公积金与商业信贷支持各上保持政策连续性与稳定性。 同时，要把风险防控放在重要位置。应加快推进保交房与存量风险处置，完善项目融资“白名单”等支持机制，强化资金闭环管理；优化供地结构与节奏，增加配套完善的优质用地供给；加快构建“保障+市场”的住房供应体系，推动租购并举，更好满足新市民、青年人等群体的多层次居住需求。 五、前景：市场有望延续修复，但分化仍将持续 结合政策取向与市场表现看，房地产市场短期内有望延续企稳修复，核心城市成交活跃度或保持韧性，土地端对优质项目的竞争也可能延续。但市场能否全面转向，仍取决于居民收入预期、就业环境、人口流动，以及供给侧风险化解的进展。未来一段时间，“好城市、好地段、好产品”更可能获得资金与需求的集中，行业竞争也将从规模扩张转向产品力与运营能力的比拼。
房地产关系民生与经济运行；当前多项政策密集落地，市场已出现积极变化，但稳楼市并非短期刺激的简单加码，更需要更精准的政策、更有效的存量盘活和更完善的长效机制，推动行业回归理性、走向高质量发展。只有让“住有所居、住有宜居”与“风险可控、预期稳定”形成良性支撑，房地产市场的企稳回升才更可持续、更具韧性。