2025年第四季度，公募REITs市场交出了一份稳健的成绩单；Wind统计数据显示，77只基金合计实现营业收入59.13亿元，净利润5.26亿元，其中超七成项目实现盈利。这个表现反映出公募REITs市场复杂经济环境下的较强韧性。 消费板块成为本季度亮点之一。宁波杉井奥特莱斯广场、青岛万象城等核心商圈项目出租率保持在95%以上，部分项目接近满租状态。以华夏首创奥莱REIT为例，其济南项目出租率达99.04%，创开业以来新高；武汉项目也维持在98.89%的高位。租金上，济南项目同比增长10.14%，显示出高端商业地产的溢价能力。不过，受改造进度影响，嘉实物美消费REIT等个别项目收入指标出现短期回落。 物流仓储板块通过灵活的经营策略体现出较强的市场适应能力。中金公司统计显示，该板块多数项目出租率环比提升，其中嘉实京东仓储物流REIT实现100%出租率，南方顺丰物流REIT和中银中外运仓储物流REIT分别达到95.9%和97.8%。这种表现得益于基金管理人采取“以价换量”策略，在保持出租率稳定的同时，有效应对了市场波动。 相比之下，产业园板块仍处于调整周期，但最新数据显示边际改善迹象。博时蛇口产园REIT、华夏金隅智造工场REIT等项目出租率保持在85%以上，建信中关村REIT也呈现企稳态势。需要指出，厂房类项目因租约稳定性较强，如国泰海通东久新经济REIT等仍能维持较高出租率。为应对挑战，部分基金管理人通过管理费减免、负向计提等方式对冲经营压力，招商科创REIT还通过创新收入来源实现了749.76万元的额外收益。 尽管整体表现向好，市场仍面临结构性挑战。2025年四季度公募REITs整体可供分配金额环比下滑16%，产业园板块全年可供分配金额同比下滑13%。东吴苏园产业REIT等项目的可供分配金额出现明显下降。中信证券分析认为，经过持续回调后，市场估值已趋于合理，但短期仍需关注出租率能否持续企稳。
公募REITs季报显示市场在复杂环境中保持稳定但呈现分化：盈利面扩大体现资产韧性，分配波动则提醒市场仍需应对周期与运营挑战；只有夯实资产、精细运营、透明披露，才能在存量时代运用REITs盘活资源、服务实体经济的作用，为投资者带来更可持续的长期回报。