本月20日上午,位于杭州九堡沿江的绿城丽江公寓悦江苑一套法拍房源成为市场焦点。
这套建筑面积164.5平方米的房产吸引1.9万余人次关注,15名竞买人报名参与,经过89轮激烈竞价后,最终以370.5万元成交,较二拍起拍价溢价超过100万元。
然而,就在上月首次拍卖时,该房源起拍价326.5万元却遭遇流拍,无人出价。
短短一月之内,同一房产市场表现出现戏剧性反转,引发业界对特殊房产类型交易规律的关注。
这套房源的特殊之处在于其"双拼"属性。
该房产位于小区8幢二楼,由203室和204室两套独立房源组成,建筑面积分别为75.11平方米和89.39平方米,虽各自办理了不动产权证,但实际已打通合并使用。
首次拍卖起拍单价约1.98万元,市场反应冷淡;二拍起拍价降至261.5万元,折合单价仅约1.59万元,性价比优势凸显,竞买热情随即高涨。
"两本证"房源在杭州房地产市场并非个案,其产生有着深刻的政策背景。
2006年前后,相关部门实施"90/70"政策,要求新建商品住房中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。
为规避这一限制,部分开发商将大户型拆分为多套小户型捆绑销售。
九龙仓君玺、东方御府、远洋公馆等多个项目均存在此类产品。
此外,2003年起实施的"禁墅令"也催生了另一类"多证"房源。
国土资源部门明确禁止别墅类产品用地供应后,部分开发商通过打造"双拼排屋"的方式绕开限制,即以非承重墙分隔两套独立排屋,待竣工验收后由业主买入打通。
这类操作在桃花源杭松居、华元和庄等高端项目中均有体现,甚至出现过"一房六证"的极端案例。
这类特殊房产在市场中的命运随政策环境变迁而波动。
2019年前后,杭州法拍房市场尚未实施限购,外地购房者将其视为进入杭州楼市的重要通道。
当年丽江公寓悦江苑三套"两本证"法拍房源均实现溢价成交,其中一套170.15平方米房源评估价660.4万元,成交价625.28万元,显示出较强市场热度。
转折发生在2021年3月。
杭州将法拍房纳入限购范围后,外地购房者失去通过司法拍卖获取购房资格的途径,"两本证"房源的吸引力骤降。
同年5月,一套评估价800万元的同小区一线江景房源最终以570万元成交,降幅显著。
此后相当长时期内,此类房源在市场上处境尴尬:对本地刚需而言,两本证意味着占用宝贵的购房名额;在信贷政策收紧背景下,二套房首付比例和利率的提高进一步抬高了购置门槛;评估、税费等交易成本的增加也削弱了其性价比优势。
当前市场出现的新变化值得关注。
随着部分城市房地产调控政策优化调整,购房者对于特殊房源的接受度正在发生变化。
对于改善型需求而言,如果价格优势足够明显,且不受购房套数严格限制,这类大面积双拼户型反而具有一定吸引力。
本次拍卖中,起拍价降至足够低的水位后,市场迅速作出积极反应,最终成交价较二拍起拍价溢价超过40%,说明在合理价格区间内,优质地段的改善型房源仍有较强需求支撑。
从交易数据看,法拍房市场正成为观察楼市真实供需关系的重要窗口。
与新房市场受到价格管控、二手房市场存在信息不对称不同,司法拍卖的公开透明特性使其能够较为准确地反映市场对不同类型房产的真实估值。
特殊房源从无人问津到竞价激烈的转变,既反映了价格因素的决定性作用,也揭示出在当前市场环境下,购房者对于产品品质、区位优势等核心要素的重视程度。
一拍无人问津、二拍竞价成交，看似戏剧化，实则是市场对规则、风险与价格三者关系的迅速校准。
法拍房不是“必然捡漏”，也不是“天然风险”，其成交逻辑最终回到公开透明与理性定价。
对购房者而言，计算清楚成本与边界，比追逐热度更重要；对市场而言，让信息更充分、让定价更贴近真实流通性，才能让司法拍卖在存量时代更高效、更稳健地发挥资源配置作用。