问题——市场是否出现转折、回稳基础是否牢固？ 国家统计局数据显示，2月房地产价格走势出现边际变化：70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市由1月的少数增加到10个——另有7个城市环比持平——合计17城价格企稳或回升；环比下跌的城市仍占多数，为53个，但整体跌幅有所收窄。一线城市方面，新建商品住宅销售价格环比由1月下降转为持平，核心城市率先出现止跌迹象。二手房市场仍以调整为主，70城中环比下降城市达66个，但北京、上海二手住宅销售价格分别环比上涨0.3%和0.2%，传递出更具风向标意义的修复信号。 原因——政策、预期与季节性因素共同驱动边际改善 一是政策改进带动需求释放。去年底以来，多地因城施策调整住房政策，一线城市限购各上作出优化，改善性与置换性需求的入市门槛降低，部分积压需求逐步转化为成交。二是价格调整后提升购房“可负担性”。前期回调后，核心城市部分区域房价较高位回落，议价空间扩大，观望情绪有所缓解。三是节后市场修复与供给结构变化叠加。春节后交易逐步恢复，传统销售旺季临近，带动月度数据改善；同时新盘产品、配套与交付等上竞争加剧，“好房子”供给增加，对成交形成支撑。 影响——市场由单边下行转向分化筑底，信心修复仍需时间 从结构看，企稳信号主要集中在一线及部分重点二线城市。2月新房环比上涨城市中，长春、南京、宜昌等涨幅居前；沈阳、杭州、大连等也进入上涨行列，表明回稳并非只出现在个别城市。二手房更贴近真实交易，其价格变化对预期反映更直接，北京、上海转涨对全国市场具有示范效应，有助于缓解“继续下跌”的单边预期。 但也要看到，同比指标仍承压：一线城市新房价格同比下降，二手房同比降幅更为明显；广州、深圳二手房价格仍在回落。多数二三线城市环比仍为下降，部分地区面临库存压力、人口与产业支撑不足、需求恢复偏慢等约束，市场分化预计仍将延续。 对策——坚持因城施策、稳预期稳交易，推动供需两端协同发力 业内普遍认为，下一阶段应在稳定预期与提升有效需求上持续加力：其一，继续落实因城施策，优化与刚性、改善性需求相匹配政策工具，促进合理住房需求释放；其二，加快构建房地产发展新模式，推动供给端从“规模扩张”转向“品质提升”，以产品力和服务力增强市场韧性；其三，完善住房保障与租购并举体系，发挥保障性住房对新市民、青年群体的托底作用，稳定市场基本盘；其四，强化风险防控，推动企业稳健经营和项目按期交付，巩固市场信心。 前景——核心城市先行修复，全面回稳仍取决于经济与预期共振 从2月数据看，核心城市率先显现“止跌企稳”的边际变化，说明政策传导正在逐步显现，市场或从“深度调整”转入“低位修复”。但房地产回稳具有阶段性和结构性特征，成交量、居民收入预期、融资环境及城市基本面仍是决定修复力度的关键变量。预计后续市场将呈现“核心城市先稳、带动周边改善，部分城市仍在出清”的格局，短期内难以出现同步普涨，更可能以温和修复、分化演进为主。
此次房价数据的边际改善，是政策优化与市场自我调节共同作用的结果，也反映出城镇化进程中住房需求的韧性。在“房住不炒”定位下，如何把握调控力度、引导市场实现软着陆，仍需要在短期稳预期与长期促转型之间寻求动态平衡。正如观察人士所言，房地产市场的健康发展仍有赖于预期修复、风险出清与新模式加快落地。