为更释放改善性住房需求——促进房地产市场平稳运行——财政部、国家税务总局、住房城乡建设部于1月14日联合发布公告，宣布延续实施支持居民换购住房的个人所得税优惠政策。该政策将从2026年1月1日起执行至2027年12月31日，这是这一政策自2022年9月推出以来的第二次延期。 根据新政策规定，在同一城市范围内出售自有住房并在现住房出售后一年内重新购买住房的纳税人，可获得个人所得税退税优惠。具体而言，若新购住房金额大于或等于现住房转让金额，纳税人可获得全部已缴纳个人所得税的退还；若新购住房金额小于现住房转让金额，则按新购住房金额占现住房转让金额的比例进行退税。此政策设计充分考虑了不同置换情景，为改善性购房人群提供了实实在在的税收优惠。 政策适用范围明确界定为同一城市范围内的交易，即同一直辖市、副省级城市、地级市所辖全部行政区划范围。同时，出售自有住房的纳税人必须为新购住房的产权人或产权人之一，确保政策针对性强、防范风险有效。 此外，财政部、税务总局在2025年12月30日发布的增值税政策公告优化了二手房交易环境。新政策将个人销售购买不足两年住房的增值税征收率从5%下调至3%，购买两年以上住房对外销售则免征增值税。该政策自2026年1月1日起施行，与个税优惠政策形成政策合力。 从市场现状看，当前房地产市场面临的核心问题是二手房与新房、刚需与改善需求之间的循环不畅。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，二手房交易总价中枢持续下降，导致"卖一买一"的置换循环受阻。以广深为例，200万元以下二手房交易占比不断提升，这既反映了房价下降的客观事实，更深层反映了刚需人群的观望情绪。 政策延续的核心逻辑在于通过降低交易成本来激活市场。以一套300万元的商品房为例，按个税1%计算，个税为3万元。若新购住房金额达到300万元以上，纳税人可完全免除这笔换房成本。这种直接的成本降低对处于购房决策边界的改善人群具有明显的释放效应。 数据显示，2025年改善需求已占总需求的36.1%，其中"卖一买一"置换需求占改善需求的70%。58安居客研究院院长张波表示，政策延续将直接打消改善人群的税收顾虑，预计该比例在2026年将继续保持高位。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，二手房交易规模的扩大能为新房市场及其他改善性市场带来积极作用和信心提升。 从政策演进看，个税优惠政策的连续两次延期充分反映了政府对市场的持续纾困力度。这不仅是对市场现状的理性认识，更是稳增长、稳预期的主动作为。个税与增值税政策的协同优化，形成了更加完整的交易成本优化体系，有利于通过降低交易摩擦来稳定市场情绪，促进市场交易活跃度提升。
房地产市场稳定关系民生和经济韧性。税收政策持续为居民换房减负，传递出支持合理住房需求的信号。下一步需确保政策红利有效落地，与供给侧改革形成合力，推动住房市场健康平稳发展。