宁波楼市其实有个大家都没怎么在意的机会，今天就把这事儿说透。想知道具体细节？那就点开听音频。前两天上海发了个文，把那种40年产权的房子首付比例从50%降到了30%，这事儿其实在全国大多数城市早就发生了。老司机干了快二十年了，这可是头一遭。长远看，这绝对是中国房地产史上的大事。 那什么是40年产权的房产？简单讲，就是商铺、写字楼、单身公寓、商业大平层这种。这些地方拿地的年限只有40年，不像住宅是70年的。平时咱们只盯着住宅看，觉得房价就等于住宅价。其实不然，你在大街上看一眼，那些房子里有一半都是非住宅呢。 大家伙儿买这些非住宅有两种用法：有的是拿来投资保值的，有的是自己住或者当办公室用的。要是把过去五年的房价拿来做个对比你就会发现：投资住宅可能亏了30%到50%，非住宅顶多跌了10%到20%；同样五年下来，非住宅的租金收益很可能超过了30%。这差别就这么明显，大部分人没注意到，但老司机早就在心里盘算了。 去年年底我们就开始盯着宁波的公寓市场了，刚写完一份《宁波公寓投资报告》的初稿。我们关注它的最大原因就是因为首付比例下调了。为啥这事儿这么重要？之前买一套40万的公寓得交50%首付，也就是20万；而住宅只需要15%的首付，同样这20万拿去买住宅就可以搞到100万的房子了。 以前那高高的首付门槛拦住了不少人（其实除了钱还有别的拦路虎），现在门槛降到了30%。这就好比把阻挡水流的大坝给拆了一半，意味着更多的人只要拿出更少的钱就能进场了。光靠降20%的首付就能把市场盘活？其实不完全是。 在我看来这次下调更像是划燃了一根火柴，它没自己烧起来，却把公寓更深层的价值给点燃了——那就是高租金回报率。我们查了数据发现：宁波市面上的二手公寓最高能有年净回报率超过6%的，虽然不多；回报率超过5%的也有不少；起码有超过二成的房子年回报率能在4%以上。 这里说的净回报是扣掉物业费、装修折旧后的真金白银。现在买住宅大概能拿到1%甚至不到的净收益，好点的能超过2%；而公寓的租金回报普遍比住宅高出一倍不止。5%的回报率高吗？如果是拿去投机炒股肯定不高；但如果你想求稳找个保本的买卖，这回报率简直就是高收益了。 要知道银行存款利息也就1.5%左右，理财产品也很难买到超过3%的收益率。虽然不能说公寓就是绝对保本的投资工具，但它几乎等同于无风险资产。毕竟房价跌了五年了，租金早就比存银行划算多了。 你要问我价格再跌咋办？我告诉你：它现在有5%的收益保底呢。哪怕短期内跌下去，因为有租金这根锚在托底，很快也会涨回来。 现在的租金完全没有泡沫甚至被低估了，毕竟这两年大环境不好把房租给压下去了。但长期来看租金肯定会跟着收入涨和货币贬值涨这是铁律。 我为啥要专门研究这个呢？因为现在靠炒房赚钱太难了以后只会更难。以前炒房说白了就是暴利生意：100万进去过几年就能200万出来赚大钱。但以后这种机会没了或者说很少了：大部分都是陷阱你得赔进去80万甚至根本回不了本。 往后对于房产投资主要靠收租金过日子靠物业慢慢升值来防通胀钱贬值。 越早看透这一点越有可能抢先一步占得先机等到大家都明白了这种低价格高回报的公寓早就没影儿了。 房价肯定会水涨船高这个过程可能两三年也可能三五年。 很多人对这一点收益看不上眼因为以前大钱赚惯了。其实公寓特别适合中小投资者花两三套公寓就能彻底改变你的生活甚至人生轨迹。 比如现在很多人的退休金也就3000多块钱但如果你以前买了一套公寓每个月能带来2000块的租金那你的退休金立马就能翻70%！这多出的2000块钱能让你退休生活质量蹭蹭往上涨并且再也不用担心养老金发不出来这种事儿发生。 对于手里钱多的规模投资者公寓市场照样有机会当然模式会有所不同。 下周我打算开一场关于公寓投资的闭门直播给大家解读报告顺便解答问题。直播完了报告还会私发给报名的会员VIP会员可以免费来听非会员请扫码联系我报名。有啥想了解的直接问老司机就行啦！