眼下房地产市场整体还是处于调整期，咱们得先把核心城市二手房这块儿的表现说说。到了2025年，这市场虽说还在变，但不少核心地方的二手房靠着降价把销量稳住了。重点看了30个城市的二手房买卖情况，一共卖出去174万套，跟去年差不多。要说这季度变化嘛，头一个季度买卖特别热乎，二手住宅成交量比去年同期猛涨了25%；到了二季度热度稍微降了点，同比增幅也跟着收窄；等9月以后热度又慢慢回来了，重点城市的成交量同比涨了13%，把三季度的整体同比数据稍微往上抬了1%。虽然四季度的月平均成交量比三季度稍微低了些，可开发商用“以价换量”的办法也把交易量维持住了。 有意思的是不同级别的城市表现差别挺大。一线城市用降价来换销量的效果挺明显，全年成交面积同比涨了2%。像上海和深圳涨得更猛，分别是7%和4%。数据显示总价300万以内的刚需买房人占到了六成以上，那些在产业中心或者好学校边上的房子价格也比较抗跌。 反倒是像成都、杭州、天津、西安这些二线核心城市因为产业和人口好起来了，二手房市场自己就走出了一条独立行情。全年的成交面积能到新房的2到3倍呢。新房方面主要靠改善型需求撑着。从北京、上海、成都还有宁波、合肥这些地方能看出，大户型的楼盘卖得挺好。在30个代表城市里有20个城市120到144平米的户型成交套数占比升了；24个城市144平米以上的户型占比也涨了；特别是合肥、宁波、南京、无锡这些地方升得最明显。 价格这块全国百城的二手房价格累计跌了8.36%，都连续跌四年了。不过部分核心城市因为有新的改善型楼盘入市，百城新建住宅价格反而涨了2.58%，这说明供需结构变了。政策上到了2025年底出台了好些好东西给市场注了新活力。比如北京最近的政策降低了外地家庭买房的社保要求、支持多孩家庭再买房、统一贷款利率标准、降低公积金首付比例等。这些信号说明政府要稳定预期促进买房消费了。虽然新政后有些楼盘看的人多了点带看量也上来了，但市场分化还是很明显。 数据显示重点50城的可售面积上半年稍微少点下半年因为卖得慢一直不涨平均卖出去的时间是22.2个月库存压力还是得盯着点。展望未来市场还在调整但机会慢慢来了。等政策接着优化需求慢慢出来核心城市能稳下来改善需求还得接着撑着。 机构预计2026年政策还得提前发力帮市场软着陆。现在咱们国家的楼市正从以前的做大做强变成做精做好结构优化已经成常态了。在坚持“房住不炒”的大前提下各地根据情况精准调控能激发更多内生动力推动行业往高质量更可持续的方向走。 以后怎么在短期内稳住市场又能长期转型怎么满足大家想改善住房的需求还是政策和市场都得面对的大问题。