问题： 2026年2月，全国房地产市场延续调整态势，二手住宅价格同比跌幅扩大至8.78%，创下近年新低。
新房市场虽同比保持上涨，但环比微跌，显示市场整体承压。
租赁市场受季节性因素影响，租金跌幅有所收窄，但同比仍下降3.79%。
原因： 二手住宅价格持续走低，主要受供需失衡影响。
一方面，部分城市二手房挂牌量居高不下，买方议价空间增大；另一方面，购房者观望情绪浓厚，交易周期延长。
新房市场则因春节假期房企推盘节奏放缓，多地以促销活动去库存为主，价格波动较小。
租赁市场方面，春节假期带动短租需求，但长租市场仍显疲软，反映就业市场与居民收入预期尚未明显改善。
影响： 房价分化加剧对市场预期形成压力。
二手住宅价格下跌可能进一步抑制改善性需求，而新房市场的微弱涨幅显示开发商对后市持谨慎态度。
租赁市场短期回暖难掩长期需求不足，部分城市空置率上升或加剧房东降价压力。
此外，地方政府土地财政依赖度较高的区域，可能面临财政收入收缩风险。
对策： 多地政府已采取针对性措施。
部分城市优化限购政策，降低首付比例，并加大公积金贷款支持力度。
房企加速转型，从规模扩张转向品质提升，通过现房销售、保交楼等措施重建市场信心。
专家建议，中长期需完善住房保障体系，推动租购并举，缓解市场结构性矛盾。
前景： 展望后市，房地产市场或呈现“L型”筑底态势。
随着城镇化进程持续推进与人口结构变化，核心城市优质资产仍具韧性，但三四线城市库存压力可能长期存在。
政策层面，差异化调控与精准施策将成为主流，以平衡稳房价、防风险与惠民生的多重目标。
房地产市场的调整已进入关键阶段，价格变化与交易信号交织反映出修复基础仍需夯实。
通过稳定预期、改善供需结构、完善长效机制，市场有望在稳中求进中逐步回归理性发展轨道。