一、背景：城镇化进入"存量时代"，发展逻辑深刻转变 国家统计局数据显示，截至2025年底，全国常住人口城镇化率已达67.9%，增速明显放缓；这表明中国城市发展正从“扩张式增长”转向“存量提升”——过去依靠土地扩张和大规模新建的增量开发模式，正逐步让位于以盘活存量、改善品质为核心的城市更新。 在这个背景下，中央明确提出“留改拆并举、以保留利用提升为主”的城市更新原则，过去“大拆大建”的做法已难以持续。政策方向的变化，也意味着大量老旧住房不再只是城市治理的难点，更是需要被激活的存量资产。 二、问题：老旧住房短板集中，影响居住体验与市场流通 不少建成年代较早的住宅小区，长期存在基础设施老化、配套不足、居住品质偏低等问题。供水管网锈蚀、燃气管道老化、外墙渗漏、缺少无障碍设施等隐患，不仅影响居民生活，也直接削弱房产的交易与流通能力。 部分城市调查显示，老旧小区房源在二手房市场的挂牌周期普遍长于新建商品房，成交折价更明显，银行按揭审批也会受到一定影响。非核心地段的问题更突出，一些房源长期难以成交，业主面临较大的资产缩水压力。 三、原因：资金、标准与协商机制不顺，改造推进受限 此前老旧小区改造进展不快，主要受三上掣肘：资金来源不稳定、改造标准不统一、居民意见协调难。 资金方面，改造投入多依赖地方财政，中央补助相对有限，各地推进力度和节奏差异较大。标准方面，缺少系统的改造分级框架，部分地区改造偏“修修补补”，效果不够明显，居民获得感不强。协商方面，以加装电梯为例，过去多要求全体业主同意，现实中很容易卡个别分歧上，导致需求长期搁置。 四、对策：中央财政加力支持，资金、标准、机制同步推进 针对上述问题，相应机构近期密集出台配套政策，重点从资金保障、标准规范、协调机制三上同时发力。 资金方面，住建部、财政部、自然资源部联合发文，中央财政安排625亿元专项补助资金，重点支持老旧小区基础设施改造，为地方推进提供更稳定的资金支撑。
老旧住房的“再走红”，是城市发展从增量扩张转向存量提升的必然结果；把老房子改好、用好、管好，既关乎居民生活质量，也关乎城市安全韧性与公共服务的均衡供给。面向2026年，谁能在更新中把基础设施补齐、把社区治理做细、把公共配套完善，谁就更可能在新的价值体系中获得更稳健、可持续的回报。