问题：行业深度调整下房企如何稳增长、稳现金流 近年来——房地产行业进入深度调整期——住宅开发业务波动加剧，房企普遍面临销售回款放缓、融资收紧、资产负债压力上升等问题；因此，如何用更稳定的经营性收入对冲周期波动、提升财务安全边际，成为房企转型的关键。 原因：持有型商业以“高毛利+强运营”形成稳定收益来源 从新城控股披露的2025年数据看，商业运营板块的支撑作用深入增强：全年商业运营总收入140.9亿元，同比增长10%，占公司整体营收比重提升至约25%；其中物业出租及管理实现毛利90.95亿元，毛利率约70%，对公司总毛利贡献由2023年的33%提升至63%。相比三年前商业运营收入占比不足一成的结构变化，企业利润来源正加快从开发端转向运营端。 商业板块扩张与提质，一方面来自规模与网络效应。截至2025年末，新城控股全国141个城市布局207座吾悦广场，已开业178座，开业面积1649.07万平方米；其中近60个项目位于县域市场，契合县域消费升级与“就近消费”趋势。另一上来自运营效率带来的持续现金流：吾悦广场近三年出租率稳定96%以上，2025年维持在97.86%，高于行业平均水平。2025年全年总客流突破20亿人次，同比增长13.31%；总销售额970亿元，同比增长7.18%；会员规模5497万人，同比增长25.82%；合作品牌超3.55万家，显示出较强的招商与运营能力。 影响：商业利润“托底”增强财务韧性，降负债成效进一步显现 在利润结构改善的同时，公司财务策略延续稳健。2025年末，新城控股有息负债降至509.74亿元，同比减少26.76亿元，三年累计压降超过61亿元；净负债率降至56.97%。公司经营性现金流净额14.25亿元，已连续8年为正。 偿债上，公司保持“零违约”记录，2025年按期偿还境内外公开市场债券58.55亿元；平均融资成本降至5.44%，较上年继续下行。更重要的是，商业持续性经营收入已连续多年覆盖当期利息支出，2025年覆盖倍数提升至3.94倍，经营性现金流对财务安全的支撑进一步增强。 从行业角度看，经营性物业在波动期的稳定回报更具价值：高毛利的租赁与管理收入可缓冲开发业务周期性；稳定现金流也有助于改善信用预期、降低融资成本，形成“经营改善—融资优化—风险下降”的正向循环。 对策：从“规模优先”转向“质量优先”，用存量焕新与全国联动激活消费 值得关注的是，新城控股2025年主动放缓开业节奏，表达出从追求规模扩张转向强调运营质量的信号。公司加大存量项目投入，2025年投入4亿元对88个项目进行焕新升级，重点从空间场景、业态组合、品牌更新与会员运营入手，提升项目持续吸引力与经营效率。 同时，吾悦广场形成以长三角为核心、向珠三角、环渤海及中西部拓展的全国布局，并通过全国性营销活动与跨城资源联动，带动客流与销售增长。对县域项目而言，更贴近本地生活方式的业态配置与活动运营，是承接本地消费回流、提升“留客能力”的关键。 前景：商业运营仍是房企转型重要方向，但需警惕消费波动与同质化竞争 展望未来，随着扩大内需政策持续推进、服务消费与体验型消费占比提升，优质商业项目有望继续受益。但同时也要看到，线下商业仍面临消费信心波动、区域供给增加带来的竞争加剧，以及线上线下融合对传统业态的重塑。 对企业而言，稳健仍是主线：一是持续压降负债、优化资产结构，提升抗风险能力；二是以精细化运营提升坪效与租金质量，避免同质化；三是强化数字化会员体系与品牌资源整合，提高复购与跨城转化；四是在县域与核心城市间形成差异化定位，实现可持续扩张。
新城控股的转型实践显示，房地产行业深度调整期，商业运营能力正在成为企业稳增长、稳现金流的重要支撑。随着消费升级深化与县域市场潜力释放，以吾悦广场为代表的商业综合体有望在促进内需、带动就业各上发挥更大作用。未来，如何在保持规模优势的同时深入提升运营效率，仍是企业需要持续推进的重点。