2013年春季,从事装修业务的李伟与大连某房地产开发企业达成债务清偿协议。
因承包该企业位于高新园区项目的样板间及地下车库装修工程,开发商拖欠其工程款逾500万元。
经协商,双方签订协议书,约定以小区内一套标价370万元的商品房抵偿部分欠款。
随后,双方正式签订商品房买卖合同,李伟取得房屋并开始居住。
然而,这套看似合法取得的住房却在12年后引发了一场复杂的权益争夺战。
2025年春节前夕,大连市中级人民法院在李伟家门张贴腾退通知,要求其10日内搬离。
李伟方才得知,开发商早在2016年便将这套已交付使用的房屋抵押给银行,用于办理企业贷款,并完成了抵押登记手续。
由于开发商未能按期偿还贷款,银行依法查封该房产并诉至法院,请求拍卖以清偿债务。
这起纠纷的症结在于多重权利的冲突与排序。
开发商作为债务人,同时面对工程承包商与金融机构的债权主张。
银行方面认为,李伟并非真正意义上的购房消费者,其与开发商之间实质是债权债务关系,工程款抵顶购房款的行为不改变这一性质。
银行已完成抵押登记,享有法定的优先受偿权,有权通过拍卖实现债权。
李伟一方则提出,其购房目的明确,签订了正式的商品房买卖合同,已实际支付对价并长期居住,符合商品房消费者的法律特征。
更重要的是,建设工程价款在法律上享有优先受偿地位,且房屋交付时间早于抵押登记时间。
银行在办理抵押业务时未进行实地核查,未发现房屋已被他人占用,存在审查疏漏。
大连市中级人民法院在审理过程中,详细审查了相关证据材料,包括商品房买卖合同、工程款抵顶协议、房屋交付记录等。
法院查明,李伟与开发商签订购房合同的时间确实早于法院查封时间,且李伟在大连全域范围内无其他住房登记信息,该房屋系其唯一居所。
法院最终依据最高人民法院关于执行异议之诉案件的司法解释作出判决,认定李伟作为商品房消费者,其居住权应当优先于银行的抵押权受到保护。
判决书明确驳回银行的诉讼请求,解除对涉案房屋的查封措施,案件受理费3.6万元由银行承担。
这一判决并非孤立个案,而是反映了当前司法实践中对购房人权益保护的倾斜性立场。
近年来,随着房地产市场风险积聚,开发商资金链断裂、项目烂尾等问题频发,购房人、施工方、金融机构之间的权益冲突日益增多。
司法机关在处理此类纠纷时,逐步确立了居住权优先保护的裁判原则,在金融债权与民生权益之间寻求平衡点。
从法律逻辑看,这一判决体现了对实质正义的追求。
虽然银行完成了抵押登记手续,形式上具备对抗第三人的法律效力,但开发商在房屋已交付他人使用的情况下设定抵押,本身存在权利瑕疵。
银行作为专业金融机构,在发放贷款前应当履行充分的审查义务,包括实地查看抵押物现状。
未尽审慎义务导致的风险,不应由善意购房人承担。
本案判决不仅是个体权益的胜利，更是司法平衡多方利益的重要实践。
在房地产行业转型期，如何构建消费者权益与金融安全并重的制度防线，需要立法、司法、行政的多维协同。
正如法律界人士所言，"居住权的温度不应融化金融秩序的基石"，这或许正是新时代法治建设需要解答的命题。