问题：楼价回升之际，“历史会否重演”成为市场关切。 香港住宅市场在2026年初出现温和回升，部分月份价格环比涨幅在主要城市中较为突出。舆论随之回溯到1997年楼市快速上行并在其后深度调整的周期。对比两轮周期的土地注册数据可见：1997年住宅成交宗数与成交金额均处高位；而2025年成交虽回升，但整体仍低于当年峰值。更关键的是，支撑市场运行的核心变量已发生变化，决定了本轮上行的性质与风险传导路径并不相同。 原因：四个基础条件改变了行情“底座”。 一是利率环境由“高压”转向“低位可控”。1997年前后，香港在联系汇率制度下跟随外部货币环境大幅波动，按揭利率一度处于高位。家庭即使负债率不算极端，月供也可能在短期内明显上升，从而引发违约与资产价格下跌的连锁反应。进入本轮周期，按揭成本整体处于较低区间。监管部门压力测试及多家机构测算普遍认为，即便利率阶段性上行，家庭偿付能力仍有缓冲，供款收入比也显著低于1997年前后的高位水平。 二是土地与库存从“过剩预期”转向“结构性偏紧”。上世纪90年代中后期，香港中长期土地开发计划推进，新增供应预期相对清晰；在投机需求推高价格后，市场更容易在外部冲击下出现供需逆转。近年土地供应节奏放缓，部分年度供应用量偏低，待售新盘库存趋紧，多家机构亦提示供需缺口。供给端的约束，使价格回升更多体现为对稀缺资源的再定价，而非单纯由杠杆扩张推动的快速冲高。 三是购房者结构重构，“短炒”比重下降，“自住与长持”占比提升。历史资料显示，1997年前后短线交易与高杠杆行为占一定比例，价格波动更易被放大。近年成交中，本地换房、首置及“由租转买”等需求占比上升，部分非本地购房者的持有周期也明显拉长。尤其在有关调控措施调整后，交易成本下降，释放的需求更偏向真实居住与长期资产配置，减少了“快进快出”对市场的扰动。 四是银行体系韧性增强，风险“防火墙”更厚。金融监管框架与银行资本管理较上世纪末明显完善，资本充足率、风险管理与压力测试机制更成熟。按揭贷款资产质量维持在低不良水平，使楼市波动更难迅速演化为系统性金融风险。市场人士认为，金融体系稳健性提升，是判断本轮行情与1997年不同的重要依据。 影响：价格修复与风险再定价并存。 在需求释放与供给约束交织下，部分地区和项目出现折扣收窄、去化加快，豪宅与改善型产品交易活跃度上升，对市场情绪形成带动。同时，社会对居住负担、租金走势与青年置业压力的关注也在升温。由于供需偏紧具一定黏性，价格下行往往需要更强的外部触发条件，例如利率显著上行、就业承压或供应突然放量等多因素叠加。总体而言，本轮回升更像“低位区间的修复与再平衡”，但若预期升温过快，仍可能累积新的结构性风险。 对策：在“稳市场”与“保民生”之间把握节奏。 业内人士建议，政策层面可继续通过增加中长期土地与房屋供应、完善不同收入群体的住房阶梯、提高存量土地与项目审批效率等方式，缓解结构性短缺；金融层面应坚持审慎按揭政策和压力测试要求，防止杠杆过快扩张；市场层面则需提高信息透明度，稳定预期，减少非理性追涨。同时，在公共住房与过渡性住房的供给安排上，可更有针对性回应民生关切，避免楼市波动放大社会情绪。 前景：走势仍取决于三类变量的“组合”。 展望后市，多家机构判断香港楼市短期或延续温和修复，但难以简单复制上世纪末“急升急跌”的轨迹。决定市场方向的关键仍在于：外部利率路径、香港本地就业与收入预期，以及土地与住房供应能否形成稳定、可预期的增量。若利率保持相对平稳、经济复苏延续、供应逐步跟上，市场或以更长周期完成出清与再平衡；反之，若外部金融环境急转或本地基本面走弱，价格亦可能出现阶段性回调。
香港楼市正从投机驱动转向更依赖基本面与价值支撑。历史数据对比显示，当前市场在基本面、政策框架和参与主体各上已形成新的平衡。这种结构性变化降低了系统性风险，也为房地产市场的长期健康发展提供了更稳固的基础。正如市场分析所指出，历史比较需要放在当下的发展语境中重新理解。