上海房地产市场迎来新一轮政策调整。五部门近日联合印发优化调整房地产政策的通知，自二月二十六日起施行，意味着上海在住房供给侧改革上深入加速。长期以来，非沪籍人口购房资格受较高的社保缴纳年限限制，影响了部分需求释放。此次调整直面该问题，下调外环内非沪籍居民的购房社保年限门槛。新规明确，非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房，需连续缴纳社会保险或个人所得税满一年及以上。该变化降低了准入门槛，扩大了可购人群范围。 在扩围的同时，政策也提升了购房安排的灵活度。对社保缴纳满三年的非沪籍居民家庭或单身人士，允许其在外环内增购一套住房。这对改善型需求尤为重要。此前非本地户籍居民改善住房往往需要“先卖后买”，交易周期长、衔接风险高。新政策增加了操作空间，使购房者可先购置改善房源，再处置原有住房，从而提升交易效率与安全性。 同时，政策覆盖到长期在沪工作生活但社保缴纳不连续或未缴纳社保的群体。持有上海市居住证满五年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在本市限购一套住房，无需提供社保或个税证明。这一规定将居住贡献纳入政策考量，为从事城市基础服务等岗位的群体提供更明确的居住支持，也有助于增强其城市归属感。 在需求端放宽的同时，供给端的金融支持力度也同步加强。公积金政策优化采取“提额、松限、扩面”并举。首先，提高贷款额度。公积金贷款额度上限上调至二百四十万元，叠加此前多子女、绿色建筑等优惠措施，最高可达三百二十四万元，有助于降低月供压力和利息成本。考虑到公积金贷款利率处于较低水平，提高公积金贷款占比对刚需购房者的成本改善更为直接。 其次，调整贷款使用次数限制。此前公积金最多使用两次的规定，对改善置业形成约束。新政在规则上更贴近商业贷款逻辑，实际效果更接近“认房不认贷”，为存在多次置业需求的家庭释放空间。 再次，扩大多子女家庭支持范围。多子女家庭购买第二套住房使用公积金贷款，额度上浮百分之二十，与首套政策一致，既加大对多子女家庭支持力度，也覆盖更多改善性购房需求。 从市场影响看，这一揽子政策在节奏上较为及时。上海市场要实现更稳健的修复，需要需求端与供给端同步发力。本次调整针对性较强：既降低了刚需入市门槛，也为改善型置换提供更灵活路径，同时照顾了长期在沪工作生活人群的居住需求。就执行层面而言，“一年社保”门槛相对可达，更有利于政策效果落地。
房地产政策优化的关键在于“稳预期、畅循环、促安居”。上海此次从限购与公积金两端同时调整，既回应了长期在沪群体的居住诉求，也为改善性置换提供更顺畅的通道。随着政策效应逐步显现，市场有望在更可持续的轨道上实现供需再平衡，为城市高质量发展与民生改善提供更有力支撑。