问题——行业下行压力加大，单一开发模式波动显著。近年来，房地产市场进入深度调整期，销售回款放缓、融资更趋谨慎，行业信用修复仍推进。过去高度依赖开发销售的经营结构，在下行周期中更容易暴露现金流承压、利润波动放大等问题。如何在不确定性中保持经营稳定、修复资产负债表，成为房企普遍面对的现实挑战。 原因——市场需求与融资逻辑变化，倒逼企业寻找可持续现金流。其一，购房需求的节奏与结构发生变化，市场更关注产品力与交付兑现，单靠规模扩张难以支撑增长。其二，金融机构与投资者的评估更强调经营稳健与现金流质量，持续、可预测的经营性收入更能强化信用基础。其三，实体经济对空间的使用方式在变化，更多企业倾向租赁而非重资产购置或拿地开发，为商业、长租、产业园区等不动产运营带来增量空间。多重因素叠加，“开发一锤子买卖”向“开发—运营—服务”协同演进成为更现实的选择。 影响——经营性业务从“第二曲线”走向“压舱石”，提升抗风险能力。近期部分房企披露的年度业绩显示，运营及服务板块贡献度持续上升。以龙湖集团为例，2025年运营及服务收入达267.7亿元，创历史新高，占总营收27.5%；其中租金收入141.9亿元保持稳定增长，服务业务收入125.8亿元。该板块核心权益后利润79.2亿元，整体毛利率超过50%，显示出相对稳健的盈利特征。越秀地产也在年报中披露，旗下房托、物业服务及代建等业务联合推进，在带动营收增长的同时提供稳定现金流，对冲行业波动。业内分析认为，经营性业务的“现金牛”属性，有助于平滑销售起伏，改善偿债与再投资能力，为企业在调整期保持韧性提供支撑。 对策——从“做大规模”转向“做强运营”，补齐能力与机制短板。经营性业务能够增强稳定性，但对资金投入、培育周期和运营管理提出更高要求。部分企业过去重开发轻运营、长期投入不足，在转型中面临能力补课压力。下一阶段，房企需要在三上发力：一是优化资产结构，减少回报周期过长、资金沉淀过多的非优势板块投入，聚焦商业运营、物业服务、代建管理等更具可复制性的业务；二是完善资产管理体系，以精细化运营提升出租率、租金水平和客户黏性，通过数字化管理、业态调整与成本控制提升资产回报；三是强化协同与风控，推动开发端、运营端、服务端一体化联动，在稳定现金流的同时守住负债与扩张边界，夯实更稳固的经营基础。 前景——“运营创造现金流”将成为新模式重要特征，竞争将更看重专业能力。研究人士指出，经营性业务比重提升是房地产发展新模式下的积极信号，市场不仅需要建设能力，更需要能长期运营不动产并形成可持续现金流的企业。随着租赁需求增长与存量资产运营空间扩大，经营性业务占比继续上升的趋势仍将延续，并可能在部分企业中逐步接近甚至超过开发销售贡献。同时，行业竞争也将从拿地能力、周转速度的比拼，转向资产选择、运营效率、服务品质与管理输出能力的较量。谁能更准确洞察消费与产业需求，构建稳定的资产组合并形成可复制的运营体系，谁就更可能在新一轮行业格局调整中赢得主动。
从“以开发为主”转向“开发、运营、服务协同”，是房地产行业在深度调整中修复自身、提升韧性的必然路径；经营性业务的崛起，为房企穿越周期提供了更稳定的现金流来源，也为行业迈向新模式拓展了空间。越是在转型关口，越需要以长期投入提升运营能力，以财务纪律守住风险底线，在稳健经营中培育可持续增长的新动能。