【问题】 经过长期调整的房地产市场，2026年开年出现关键变化。尽管百城二手住宅均价仍小幅下跌0.85%，但跌幅收窄、成交量环比增长16%，显示市场正从“量价齐跌”转向“以价换量”。尤其是部分城市二手房挂牌量回落，急售压力有所缓解，但整体供大于求的格局尚未改变。 【原因】 政策持续加力是市场企稳的重要支撑。1月起实施的换购住房个税退税延期、销售住房增值税率下调等举措，直接将交易成本降低约5%-8%。中指研究院监测显示，当月全国出台近50项楼市新政，包括成都、杭州等20余城将商业用房首付比例下调至25%，南京、苏州等地推出最高10万元购房补贴。“中央定调+地方因城施策”的组合措施，带动市场预期修复。 从供需结构看，上海陆家嘴、杭州钱江新城等板块集中推出高端改善型项目，凭借稀缺区位和产品力吸引高净值人群入场。58安居客数据显示，这类房源成交均价约为刚需盘的2.3倍，对价格形成一定拉动。 【影响】 市场情绪出现明显改善。1月经纪人信心指数上升12.39个百分点，北京、深圳等城市二手房周均带看量回到2025年三季度水平。开发商的营销策略也随之调整，万科、保利等头部房企春节前启动“提前锁房”活动，部分项目到访转化率提升至15%，较上月提高3个百分点。 【对策】 专家认为，后续政策仍需着力解决三上问题：一是应对核心城市与三四线市场分化，建议对库存周期超过20个月的城市加大信贷支持；二是优化土地供应结构，北京等地已试点“竞现房销售”模式以降低交付风险；三是完善住房梯度消费体系，广州近期将人才公寓申购条件从社保5年放宽至3年，就是更精准激活刚需的案例。 【前景】 中指研究院曹晶晶预计，2月受春节淡季影响成交可能环比回落20%-30%，但3月有望进入供需同步回升的窗口期。一方面，2025年出让的优质地块项目将集中入市，如上海徐汇滨江项目；另一方面，LPR下行预期增强，叠加“金三银四”传统旺季，核心城市二手房月成交有望超过2025年峰值。不过张波提醒，非核心区刚需房价格仍可能有5%-8%的回调空间，市场全面回暖仍需时间。
楼市回稳并非短期反弹，而是政策引导下供求关系与市场预期的再调整；当前的积极变化值得重视，但也要看到城市分化仍在、调整尚未结束。坚持因城施策、稳定政策预期，并以更高质量的供给满足多层次居住需求，才能推动房地产市场走向平稳健康发展。