问题——存量竞争加剧下“稳增长”与“提质效”双重承压 房地产行业进入深度调整阶段，增量开发放缓对物业管理行业的外延扩张形成制约，叠加部分区域空置率抬升、物业费收缴波动、项目成本刚性等因素，物业管理行业由“规模扩张”转向“存量深耕”。基于此，上市物企能否守住主业基本盘、稳定现金流并提升服务质量，成为市场关注焦点。最新披露的年报显示——多数企业仍保持经营韧性——但营收规模、增长速度与盈利能力的分化更为明显。 原因——头部凭借规模与治理优势巩固基本盘，中小企业承压加剧 从已披露年报的20家上市物企看，行业“强者恒强”的结构性特征突出。Wind数据显示，营收超过百亿元的企业达到9家，其中碧桂园服务、万物云、招商积余分别实现483.54亿元、372.72亿元、192.73亿元营业收入，继续位居前列。增速方面，有13家公司实现同比正增长，金茂服务、建发物业、招商积余增幅均超过10%，显示部分企业市场压力下仍具拓展与运营能力。 头部企业的共同特点在于：一是基础物业服务占比提升，主业“压舱石”作用更突出；二是依托规模化采购、组织治理与精细化运营，形成相对稳定的成本控制能力；三是在城市与业态布局上更趋多元，有利于分散单一市场波动风险。 以保利物业为例，其年报显示2025年实现营业总收入171.26亿元，同比增长4.8%。其中核心物业管理服务收入131.50亿元，同比增长12.6%，占总营收比重升至76.7%，较上一年度提高5.3个百分点。招商积余年报显示，公司2025年营业收入192.73亿元，同比增长12.23%；物业管理业务收入186.03亿元，同比增长12.83%，基础物业管理实现营业收入142.79亿元，同比增长6.56%。万物云年报显示，公司总营业收入372.72亿元，同比增长2.7%；循环型业务实现收入334.02亿元，同比增长8.5%，占比提升至89.7%。金茂服务则在规模扩张带动下实现收入较快增长，2025年营业收入36.68亿元，同比增长18.5%；在管面积增长带动基础物管收入同比增长23.0%至26.9亿元。 研究机构指出，在已披露年报的企业中，过半实现营收正增长，基础物业服务成为多数企业的核心收入来源。另外，也有少数企业对基础服务依赖度较高，显示其多元化业务培育仍需时间与能力积累。 影响——毛利率回升释放积极信号，但行业利润增长仍面临约束 在“增量不足、竞争加剧”的大背景下，行业整体利润扩张空间受到挤压，部分企业利润增速放缓。然而，从已披露年报看，毛利率同比回升成为一个值得关注的积极变化。Wind数据显示，已披露业绩的物管上市公司中，19家公司归母净利润实现盈利；同比口径下，11家公司实现正增长，部分企业增速较高，体现出行业在成本控制与运营质量提升上的阶段性成效。 毛利率回升的背后，并非简单依赖提价，而更多来自管理效率与成本结构优化。以碧桂园服务为例，公司披露物业管理服务板块毛利率由上年度约20.0%提升至约20.6%，主要得益于精细化运营与数字化管理落地，对历史亏损和低利润项目进行资源优化，同时通过集采降本、清洁设备与智能物联改造等举措改善成本端表现。这类做法折射出行业从“拼规模”向“拼管理、拼效率”的转变。 对策——回归服务本源与科技赋能并举，重塑项目盈利模型 面对存量市场的深度竞争，企业普遍选择两条主线推进转型：一是巩固基础物业管理的现金流与口碑优势，通过提升服务标准化、精细化水平稳定收缴；二是以数字化、智能化手段改善人力与能耗结构，提升单位面积运营效率，进而增强项目盈利能力与抗周期能力。 从年报披露看，越来越多企业将“项目治理”作为关键抓手：对低效项目实施分级管理、对亏损项目加强成本核算与资源投入校准，并通过集中采购与设备替代降低边际成本。同时，技术应用正从“展示型”向“经营型”深化，围绕保洁、安防、巡检、能耗管理等高频场景推进系统化改造，形成可复制的运营方法论。对头部企业来说，技术与管理叠加带来的效率优势，有望更扩大其存量竞争中的领先幅度。 前景——行业将进入“质量竞争”新阶段，头部集中度仍有提升空间 总体看，物业管理行业的增长逻辑正在重构：以新交付带动规模扩张的路径趋弱，以存量盘活、续约率、收缴率、业主满意度与单位成本管控为核心的“质量竞争”将成为主旋律。预计未来一段时期，行业集中度仍有上行空间：头部企业凭借品牌、治理、资金与技术积累，在获取优质项目、提升服务标准与复制管理能力上更具优势；而部分中小企业若缺乏精细化运营体系与成本控制能力，将面临更明显的利润压力与项目筛选压力。 同时也应看到，行业高质量发展离不开规则完善与共治共管。随着物业服务从“保障型”向“品质型”升级，如何服务标准、价格机制、纠纷调处与信息透明上持续健全制度供给，将直接影响行业长期健康运行。
作为基层治理的重要一环，物业管理行业正在经历从规模扩张到质量提升的转型。毛利率回升和主业占比提高表明企业正回归服务本质。未来，持续提升服务质量、运营效率和客户体验的企业，更有可能在存量市场中赢得长期发展空间。