华润置地最近把那个“三高”模式给彻底抛在了身后，主要是靠收租还有轻资产这块儿业务撑起来的面子。李欣在2025年的业绩会上就说了，“十五五”期间，他们要通过战略规划搞出三条增长曲线，让这三个板块紧密合作、同向使劲，这样公司才能有个全面高质量发展的好路子。李欣还特意强调了一句，“这也意味着公司要彻底摆脱之前那种‘高杠杆、高负债、高周转’的旧路子。” 3月30号那天，他们就公布了今年的业绩报告。财报显示，他们这一年一共赚了2814.4亿元，比去年稍微涨了点，才0.9%；但算上核心净利润只有224.8亿元，反倒掉了11.4%。房地产开发那边一直拖后腿，结果就是“光卖房子赚钱了，利润却没涨”。 不过咱们也得看看利润的来源到底变没变样。像那些经营性不动产、轻资产管理这些常规业务（经营性不动产、轻资产管理、生态圈要素型业务）的核心净利润反而涨了13.1%，到了116.5亿元。这部分占比一下子从原来的不到一半蹿升到了51.8%，这也是华润置地头一回靠非开发业务赚走了一半多的钱。 李欣在会上把公司的路子总结成了“三条增长曲线”：第一条是开发销售；第二条是收租；第三条就是轻资产收费。开发销售这事儿以前是华润置地的老本行了。年报数据显示，开发业务这一年卖了2381.6亿元的货，比去年只涨了0.4%；但这钱分出来的核心净利润就只剩下108.3亿元了，跌了超过28%。这背后主要是因为房地产行业行情差，公司期内结算毛利率降了1.3个百分点。管理层也在会上解释说：“主要是受整个房地产行业下行的影响。” 从拿地的布局来看，华润置地还是盯着那些大城市不放。2025年他们一共拿了33个项目，投进去的钱有673.7亿元；特别是在北京、上海这些核心城市投的钱占了差不多八成。到了报告期末，公司手里一共有4673万平方米的土地储备；其中能拿来盖房卖的有3936万平方米，剩下的是用来收租的737万平方米。 卖房这块儿他们也卖得不错。2025年他们签了2336亿元的合同金额，规模排在行业前三位；一线城市的销售额占比也高了7个百分点，到了45%。总体来看，第一条曲线还是他们收入的大头。但利润掉得厉害也说明现在得靠第二条和第三条曲线来补位。 收租这块儿就被华润置地当成了“利润和稳定现金流的核心来源”，主要是那些购物中心、写字楼、酒店。这一年他们做了254.4亿元的营业额，比去年多了9.2%；净利润98.7亿元也涨了15.2%。净利润跑得比营收快，说明这生意赚钱的杠杆高而且能管住成本。特别是那些自持的购物中心表现特别抢眼：全年卖出了2392亿元的货，比去年多了22.4%，增速比全国零售总额还快。年底的时候他们在营的购物中心有98座；里面有82个的销售额排在当地市场前三名。整体算下来利润率有63.1%，创了历史新高。 写字楼这块平均出租率提到了77.7%，新租出去的面积也是历年最高；酒店那边的每房收益（RevPAR）也领先区域市场。第二条曲线稳当增长给公司在楼市下行期当了个缓冲垫。只要以后开更多商场、资产运营效率再高点儿，这条曲线还能更出彩。 第三条曲线是轻资产管理收费型业务，被当成了“转型发展的核心引擎”。跟前两条不一样的是它不用占用太多钱，主要是靠品牌和管理来赚钱。华润万象生活全年做了180.2亿元的生意；核心净利润39.5亿元也涨了13.7%。市值和市盈率都在行业里排第一。商业方面他们管了135座购物中心；里面有105个项目的销售额排在当地前三名；全年卖出了2660亿元的货。物业方面管着4.26亿平方米的面积；非住宅的收入占了18.8%。大会员那边完成了对华润网络的整合；万象星会员突破了8300万人。资管方面资产管理规模到了5022亿元；比2024年多了401亿元。华润商业REIT营业额7.6亿元；EBITDA 4.2亿元；股价也涨了52.3%。文体产业做了12亿元的生意；同比涨了53.5%。 综合来看第三条曲线的布局已经有模有样了；各板块里它的增速最猛；要是这势头保持下去；很可能在“十五五”期间变成公司利润增长的顶梁柱。 对于未来的判断李欣觉得2026到2027年传统房地产市场压力还在那儿；不过投资质量变好了、项目“做一成一”兑现得稳、增量价值不断出来；这都能带动开发销售业务稳住回升。他还给了个中长期的目标：到“十五五”期末开发销售型业务营收规模大概维持在2000到2500亿元左右；利润贡献占比能接近40%。