你看，咱们北京的房地产市场啊，现在就是分化得特别厉害。优质的办公楼供应端紧缩了，一年才出18万平方米的货，这可是近十一年最少的一年，第四季度都没啥新项目进来。不过大家的需求还挺有韧性，全年总共吸纳了43.8万平方米，把全市的平均空置率给拉下来了1.9个百分点，最后到了19.1%，还连着四个季度都在下降。 你看像中关村、望京、奥体这些地方，吸纳了很多科技公司的扩租需求，空置率一直最低，是市场的主力军。反倒是那些老商务区，因为有金融和科技企业退租，去化压力大得很，特别是乙级和老项目特别难做。 世邦魏理仕那边的专业人士分析说，2026年的办公楼市场预计要迎来个小高峰，大概有53万平方米的新增供应。这些项目大多在核心地段，品质也不错。只要基本面稳当，这些货应该都能慢慢被消化掉。 零售这块就比较偏向“城市更新”了。2025年的新增零售供应全是改造项目弄出来的，一共53.4万平方米。像中关村大融城、隆福寺这些地方的改造项目在第四季度都集中入市了。虽然之前空置率上去了，但业主主动调整策略、租金灵活点了，再加上政府搞商圈升级、引首店这些政策见效了，最后空置率年底又降下来了。 以后的零售市场估计还得继续搞更新，再在外围的新兴区域补点大型新建项目。这些新项目都挺注重打造“情绪价值”、搞“古迹+商业”的融合还有沉浸式场景啥的，就是想给北京弄一个多中心、网络化、差异化的商业体系。 仓储物流那边情况又不一样了。2025年供应一下子冒出来140万平方米的量，导致年底空置率飙到40.7%的历史高位。供应多了之后需求结构也变了：上半年是物流公司搞搬迁那种“成本导向”的需求，到了下半年就变成制造业企业想升级质量了。像汽车零部件、医药、电子通讯这些企业的新租面积占了40%，成了市场的压舱石。特别是平谷、马驹桥、密云这些子市场的需求特别集中。 幸亏有制造业撑着，全年还是录得了18.2万平方米的净吸纳量，第四季度表现还特别好。 再说说商务园区和投资市场这块。2025年的新增供应主要是生命科学主题园区弄的，租金压力大了就逼着运营方把服务能力提上去。 物业投资这块呢，有些企业买家把这次调整当成了战略配置的机会，开始盯着核心资产看了。这样一来北京的大宗交易市场活跃度估计也要上来了。 总体来看啊，2025年北京的楼市在整体调整中还是有机会和挑战的。核心功能区的房子因为供应少、需求好所以价值坚挺；消费和产业空间呢就是靠改造和转型找活路。市场正从以前那种普涨的状态慢慢转向更看重区位价值、资产质量和运营能力的精细化阶段。 以后怎么把实体产业升级和城市生活消费的新需求给精准对上了，这才是决定各个板块表现好坏的关键所在。