城市更新这块大蛋糕现在又热起来了。最近集中供地规则一改，以前那种招拍挂拿地的高热度降下来了，不少房企都把城市更新当成了第二储备粮。不过这行当操作起来特别慢，从拿地到销售往往得拖个三五年，“前期融资”就成了能不能成事的头一道坎。谁能先把钱弄到手，谁就能先把地攥在手里，还能抢先把利润锁住。 市场上玩城市更新的玩家大致分两类：一种是中小前期公司，他们专做熟地生意，要么把项目养熟了高价转卖给大开发商，要么干脆当钉子户等着拆迁赔偿；另一种是大型开发公司，他们要么自己孵化项目要么收购项目，主要靠二级开发的利润养家。2016—2017年那时候棚改货币化安置搞得火热，信托和私募机构像疯了一样往里冲；结果到了2018—2019年情况急转直下，政策收紧加上周期太长回款又不稳，一大批产品直接暴雷了。直到现在市场还没从那次的“去杠杆”余震里缓过来。 前融这块本来指望靠银行的更新贷、拆迁贷来置换的，结果老是因为政策窗口指导这一指导那一指导的就“慢半拍”。要指望项目转让回款？行情冷的时候哪有下家肯接盘，就算有人接也难有溢价。至于抵押物处置或者让担保方代偿？那些实力弱的房企哪拿得出优质资产啊，风控基本上就是摆设。 现在市场上能拿来用的钱大概有七条路： 1. 民间资金算是“高利贷”最后的去处。 2. 信托和私募现在也是两头受气，备案难再加上规模被压得死死的。 3. 国企或平台的钱虽然是外援，但基本都躲着华南地区。 4. AMC主要是通过收购原股东的债权来做并购前融。 5. 外资机构趁机布局。 6. 银行的拆迁贷是个硬茬子。 7. 还有本地银行给镇属企业的贷款。 先说民间资金，这就属于高利贷的最后避风港。信托和私募退潮之后这些机构就赶紧填坑上来了。年化收益给到15%到20%很常见，而且往往还要分权益。 信托和私募这两家是“备案难+规模压降”双重夹击。真正的融资类信托几乎看不到了，现在都转向做真股投资加回购再加强主体兜底这种模式。成本跟银行拿地前融差不多也是10%到15%，但只要主体信用一旦出了问题立马就被拒。 国企或平台的钱属于“外援”，但他们一般不去华南以外的地方。准入门槛还是死死卡着“强主体”这一条。山东、西南那边的国企成了配资主力，大湾区本地平台直接投资的情况几乎没有。 AMC这种“债权收购”的玩法主要是做并购前融。他们通过收购原股东的债权来完成项目股权的腾挪。开发商通常会提供集团担保作为兜底。 外资机构这两年开始加速布局城市更新前融了。操作模式一般有两种：一种是境外合资成立SPV，外资占大头开发商占小头还要签对赌回购协议；另一种是境内直接放款。 银行拆迁贷的“双60%”红线最难过。深圳那边规定拆迁率得超过90%才放款，国央企可以放宽到30%。广州黄埔那边的市场基本被大房企和国央企垄断了。东莞那边虽然有镇属企业能拿到贷款，但得等到专规通过而且签约率达到90%才行。 综合来看前融的最佳窗口期是在项目立项之后但还没拿到银行拆迁贷之前；如果是实力弱的主体可能只能后移到专规通过前后去找机会“捡漏”。 想破局关键还得把“风控”这道坎给平了。强主体加上优质地块还有政府背书的企业才能通行无阻。 融资最好是分阶段来做：前期先用民间资金或者AMC；中期引入银行的拆建贷；后期把全部资本金都覆盖上。 担保方面也得搞得像模像样：土地抵押、集团担保、监管账户加上销售回款的封闭管理这“四件套”得一样不少。 政策窗口期也是抢跑的关键：盯紧各地的专规审批和签约率的节奏，卡在银行放款之前完成退出。 总之城市更新融资没什么“一招鲜”的法子，只能靠快、准、稳——谁先看清了政策风向谁就能在红线里吃到下一块蛋糕。