问题：存量楼宇“有价值但不好用”的矛盾日益突出 上海中心城区历史建筑密集、土地资源约束明显，不少老楼宇长期承担传统办公或单一商务功能，普遍存空间封闭、设施老化、公共界面不足等问题；以九江路69号古象大楼为例，建筑始建于1936年，承载城市记忆与风貌价值，但既有空间形态与现代产业对开放协同、复合场景、数字化运营的需求不匹配，历史价值与产业功能错位较为突出。如何在“保下来”的同时实现“用起来”“活起来”，成为中心城区存量更新绕不开的课题。 原因：从增量扩张转向存量提质，产业结构与空间载体亟需再匹配 一上，城市发展进入存量优化阶段，中心城区新增建设空间有限，更新重点从“建新房、拓新区”转向“提品质、优结构”。另一方面，金融科技、数字内容等新兴产业对空间的需求呈现“小体量、强互动、快迭代”的特点，更看重公共交流界面、路演发布场景和灵活工位配置。若仍以大拆大建式的重改造推进，不仅成本高、周期长，也容易对历史风貌和既有产权关系带来扰动，降低更新效率并影响市场预期。 影响：以单体楼宇更新带动街区功能焕新，释放“保护+发展”叠加效应 2025年，依托支持互联网优质内容创作的有关举措及《上海高质量推进全球金融科技中心建设行动方案》，黄浦区明确以“最小干预、功能植入”为原则推进古象大楼更新。自2025年7月17日起，“外滩FTC”正式投入运营：一层设置公共交流入口与合规商业外摆空间，增强街道界面活力；二层打造路演与发布中心，提高资源对接效率；三至五层为混合办公与孵化空间，形成企业成长梯度；六至七层兼具闭门研讨与艺术展示功能，强化内容生产与展示传播的联动；顶楼露台构建互动交流平台，推动城市景观与公共活动融合。项目有限空间内采用模块化、可拆卸设计，实现会议、展示、办公等功能的灵活切换，既降低改造强度，也提升运营适配度。 业内人士认为，这类更新不仅提升楼宇的“单位面积产出”和“单位时间效率”，也通过开放共享空间带动人流回归，促进周边商业、文旅与专业服务业联动，为外滩及南京东路一带的功能升级注入动力。 对策：综合施策推进“轻改造”，以功能主导推动可持续运营 从实践看，盘活存量片区更新需把握三个关键： 其一，坚持保护优先，在不改变建筑主体结构、产权属性和用地性质的前提下，优先通过内部空间重组、机电更新、消防与无障碍提升等“内生式改造”改善使用品质，尽量减少对历史风貌的影响。 其二，以产业需求反推空间供给，围绕金融科技与内容创作等新业态的协作特点，导入路演、孵化、发布、研讨、展示等复合场景，形成“工作—交流—展示—交易”闭环，提高楼宇持续招商与留驻能力。 其三，以数字化运营提升管理效率，通过可视化管理、弹性工位与活动排期等方式提高空间周转率，推动“资产更新”向“运营更新”延伸，用长期收益覆盖更新投入。 前景：从点状示范迈向片区联动，存量更新将更注重“产业赋能+区域激活” 面向未来，上海城市更新将从单体项目的功能提升，继续走向街区层面的系统优化：一是以重点楼宇为支点，联动周边公共空间、交通组织与商业配套，形成“可达、可游、可停留”的街区体验；二是更强调产业生态构建，通过平台招商、专业服务导入与政策协同，增强集聚效应与创新活力；三是形成可复制的规则与标准，在审批流程、技术导则、消防与结构评估各上积累经验，提高存量更新的确定性与可预期性。随着政策持续完善和市场机制逐步成熟，历史风貌保护与现代产业发展有望在更多场景实现更好的协同。
从工业锈带到创新秀场，古象大楼的蜕变折射出城市更新的深层逻辑——真正的保护不是把历史封存起来，而是让老建筑持续参与价值创造；当斑驳的砖墙与数字经济的节奏相遇，这座城市正在书写传承与创新的另一种平衡。其启示不止于一栋楼：在高质量发展阶段，每一处历史建筑都可以成为活态的城市记忆载体，也成为产业升级的空间支点。