问题：随着城市发展进入存量提质阶段，南京部分建成年代较早的城中村和老旧小区普遍面临房屋老化、管网陈旧、停车无序、公共空间不足等问题，一些区域还叠加消防隐患、雨污排水不畅等短板。长期以来，部分居民对整体拆迁抱有较高期待，但受土地资源、城市功能布局和财政承受能力等因素制约，单纯依赖征收拆迁难以普遍推进。如何在不大规模搬迁的前提下改善居住条件、提升城市韧性，成为亟待解决的治理课题。 原因：一是城市更新理念正在调整。当前南京更注重延续街区肌理与生活场景，通过“留改拆”并举推进有机更新，减少大拆大建带来的资源浪费和社区关系断裂。二是安全与民生需求更加迫切。老旧片区供水、排水、燃气、消防等基础设施老化较为普遍，需要通过系统性改造降低风险、恢复和提升功能。三是公共服务供给与治理要求提升。停车组织、无障碍设施、适老化改造、安防照明、物业治理等“最后一公里”问题，需要以项目化方式持续补齐短板。 影响：从近期披露的计划看，多区明确将以“原地升级”为主线推进更新。江宁区提出启动黄泥塘城市更新改造。黄泥塘位于东山核心区域，距区政府较近，片区常住住户1100多户、流动人口8000多人，自20世纪80年代起逐步形成。由于建成时间较长，配套相对薄弱、环境承载压力较大，此次更新不仅关系居民居住品质，也有望带动东山片区功能完善和城市形象提升。对应的平台信息显示，黄泥塘供水设施改造项目已进入招标环节，意味着更新工作正由筹备转入实施。 另外，主城区老旧小区改造清单也在同步推进。玄武区公示多个小区纳入年度改造范围，涉及吉兆花园、唱经楼西街59号、中央路298号小区、锁金村部分楼栋等片区；秦淮区计划推进致和新村、来凤片区等老旧小区更新，并将养虎仓弘学路地块等重点城中村纳入提质改造；建邺区明确实施发园华隆新寓等项目及安如村25栋住宅综合改造，涉及24幢房屋、总建筑面积约8.52万平方米，惠及居民1069户，总投资2664.05万元，改造内容包括屋面与外立面整治、道路与排水管网修缮、停车优化、无障碍设施完善、消防安防照明升级及物业配套提升等。雨花台区提出推进古雄街道大小柿片区、天后村等城中村改造，并对铁心桥韩府茗苑小区实施内部环境更新；栖霞区则提出推进包括金山花苑老旧小区改造、金宁新城危房治理等在内的多项城市更新任务按期完成。 对策：业内人士认为，原地提质型更新要取得实效，关键在于“系统治理、资金统筹、共建共治”。一是坚持问题导向与标准引领，优先围绕供水供电、雨污分流、燃气管线、消防通道等基础功能开展改造，先把隐患消除。二是强化资金与项目统筹，通过财政资金撬动、专项债支持、社会资本参与、公共资源盘活等方式增强可持续性，避免“重表面、轻内里”。三是推动社区协商与精细施工，充分听取居民对停车、绿化、活动空间、施工噪音和工期安排等诉求，减少扰民，提高改造接受度。四是同步补齐治理短板，推动物业管理、社区服务与数字化安防等“软服务”跟进，避免改造后再次出现失管失修。 前景：从趋势看，南京城市更新将更强调“小尺度、渐进式、可持续”的路径，通过基础设施更新、公共服务补短、社区治理提效，推动老城区与新城区更均衡发展。对居民而言，更新改造将持续提升居住安全性、舒适度与公共服务获得感；对城市而言，有助于保持街区活力、稳定住房与土地市场预期，并以更低资源消耗实现品质提升。随着项目逐步落地，更新成效也将从“看得见的环境改善”更延伸到“可持续的生活方式更新”。
南京的城市更新实践体现为新的发展逻辑：当“造新城”的扩张模式遇到瓶颈，“治旧城”的精细化运营正在成为破题方向；以居住需求为导向的更新方式，既顺应城市发展规律，也在重塑居民的生活体验。随着全国城镇化率突破65%，如何让老旧社区持续焕新，南京的探索或可为同类城市提供参考。