2020年，中国房地产市场的增长速度出现了换挡，千亿级房企阵营又扩容，且2021年可能面临一次寒潮。这个故事的主角是2014亿元的TOP10门槛，它在2020年涨了10.3%。比如，TOP30的门槛涨了12.6%，TOP50的涨了20.6%，TOP100的则达到了189.9亿元和11.6%的提升。总共有12家房企迈进了800亿到1000亿的区间，全口径千亿军团达到了32家，预计全年能超过40家。这次变化把规模端资源给集中到了头部房企。超6成的房企在11月末完成了全年目标，恒大、金茂、滨江、越秀还有时代5家更是提前锁定了位置。不过呢，近4成房企的完成率低于90%，创下了五年来最高的数值。有些甚至还低于80%，导致货值去化和节奏错位成了主要原因。疫情对这个行业产生了巨大冲击。比如TOP100房企在一季度业绩同比下降了20.1%，4月份开始逐渐恢复过来。 2020年刚开始的时候，因为疫情爆发的缘故，房地产销售面积长时间处于负增长状态，一直到10月末才恢复到正常水平。百强房企虽然在8月份取得了30.7%的单月高增成绩，但是到了四季度去化率迅速下降。11月末的时候，单月增速已经连续三个月下滑了，全年目标完成率也比不上2018年和2019年同期的水平。 疫情让这个行业遭遇了巨大的打击。前四个月整个行业都在低谷中徘徊，4月份开始逐步恢复正常。下半年供货节奏加快之后三季度单月增速都保持在25%以上，8月份更是冲到了30.7%的高位。然而到了11月份单月增速又掉到了5%以下。这次变化把四季度去化压力全部集中到了这个时间段里。 因为有“三道红线”政策加上融资环境收紧，高杠杆模式很难继续下去了。财务稳健、产品力强还有运营效率高的企业会得到更多资源还有竞争优势。在中小房企里面这种情况也很普遍：他们通过高比例合作还有联合拿地等方式快速提升业绩。 虽然说绝对增速很亮眼，但是增长质量和利润厚度还需要时间来检验。这次变化把中小房企给逼得只能去“抱大腿”冲规模。 到了2021年，增速换挡已经成为常态，“负增长”可能会成为新面孔。我们选取TOP50内45家上市房企的数据来看：2020年前11个月全口径增速从2019年的19%降到了11.2%；其中有28家明显放缓了速度，还有5家出现了负增长。 新规实施后融资端进一步收紧，拿地、投资还有销售节奏全都受到了阻碍。“三道红线”政策把高杠杆模式给扼杀了，房企们只能转向“低杠杆+高周转+强运营”的新平衡状态。 消费结构和需求特征会发生深刻变化，光靠产品标准化很难打动市场了。谁能读懂“新居住”需求谁就能在市场上占据主动地位。 预计2021年行业仍然会面临考验：疫情余波和融资收紧双重压力之下现金充裕、财务稳健的央企、国企会获得更多优质资源还有拿地机会。 当增速从两位数跌破个位数，“三道红线”又把融资闸门给关得最小的时候房地产正式告别“高杠杆、高周转”的野蛮生长时代。未来属于那些产品力强、运营高效还有财务稳健的企业；那些能快速适应需求侧改革并完成从“卖房子”到“卖生活”转型的企业才有资格在下一个十年继续领跑。