近期，围绕降低住房交易环节成本、提升市场流动性，相关部门再次推出延续性政策安排。
财政部、税务总局、住房城乡建设部发布公告明确，2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，符合规定条件的，其出售现住房已缴纳的个人所得税可享受退税优惠：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，已缴个税予以全额退还；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还。
一、问题：置换链条不畅，交易成本仍是影响换房的重要因素 从市场运行看，住房需求结构中改善性需求占比上升，但“卖旧买新”的置换链条在部分城市仍存在摩擦。
一方面，二手房成交价格受供求关系、预期变化等因素影响出现调整，部分购房者在出售环节面临议价周期拉长、成交不确定性上升；另一方面，税费、佣金、贷款成本等综合交易支出抬高了换房门槛，导致一些原本具备换房意愿的家庭选择观望，从而削弱了市场的自我循环能力。
二、原因：政策延续体现“降成本、稳循环、稳预期”的制度安排 换购住房退税政策自2022年落地以来已多次优化安排，本次延续至2027年底，释放出稳定政策预期的明确信号。
其内在逻辑在于： 第一，降低“卖一买一”过程中的税负，直接减少家庭置换支出，缓解改善性需求的资金压力。
对多数换房家庭而言，交易环节成本下降，有助于提高决策效率、缩短观望期。
第二，通过税收优惠促进交易活跃度提升，实现“以减促增”的效应。
交易回暖带动上下游服务、装修家居等消费，形成更广泛的经济带动，同时也有助于涵养税源、稳定相关税收规模。
第三，稳定市场预期。
延续性政策避免了“窗口期效应”导致的短期集中成交和随后回落，有利于引导市场回归理性、平稳运行。
三、影响：税费负担下降叠加，利于释放合理需求、提升流动性 本次个税退税延续，与此前税费政策调整形成呼应。
去年底，相关部门对个人销售住房增值税政策作出调整：个人将购买不足2年的住房对外销售，按3%征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税。
此举降低了部分交易的税负水平，进一步压缩了交易成本。
在多项政策叠加下，预期可产生几方面效果： 一是改善性需求更易入市。
对计划换房的家庭而言，个税退税与增值税调整共同作用，降低了交易“摩擦成本”，有望促使一部分符合条件的需求从观望转向行动。
二是带动二手房与新房之间的联动。
置换家庭完成二手房出售后进入新房或次新房市场，有助于打通“二手房—新房”的需求传导，提升市场整体流动性。
三是有助于稳定市场情绪。
交易环节成本下降通常能够改善购房者对未来支出的可预期性，减轻“买卖衔接不确定”带来的心理压力，从而对市场预期形成一定支撑。
四、对策：加强政策协同与执行便利，提升获得感与精准性 政策效果的发挥，既取决于制度设计，也依赖执行环节的便利度与透明度。
下一步可从以下方面着力： 其一，强化部门协同与流程优化。
推动退税申请、审核、退付等流程进一步清晰化、标准化，压缩办理时限，提高纳税人办理体验，降低制度性交易成本。
其二，强化政策宣传解读与风险提示。
明确适用条件、时间节点与材料要求，避免因信息不对称导致纳税人“不会用、用不上”，同时防范不当操作带来的合规风险。
其三，因城施策形成合力。
各地可在不突破政策框架前提下，结合市场实际，与住房贷款支持、改善性住房供给、保障性住房建设等政策协同发力，稳定供需两端预期。
其四，完善“以旧换新”生态。
鼓励市场机构提供更规范透明的经纪服务、评估服务与过桥金融服务，减少“卖旧买新”衔接期的不确定性，提升置换效率。
五、前景：政策将更侧重“稳预期、促循环”，市场恢复仍取决于基本面改善 从政策取向看，未来一段时间，围绕降低交易成本、提升合理需求释放的举措仍有空间。
个税退税延续至2027年底，意味着改善性需求的政策环境更稳定，有助于形成持续、温和的交易修复。
同时也要看到，住房市场的企稳回升仍与居民就业、收入预期以及城市人口与产业支撑等基本面密切相关。
税费政策能够降低摩擦、改善预期，但市场最终走向更依赖供需结构优化、住房产品供给与需求偏好匹配度提升，以及金融支持与风险防控的平衡推进。
预计在政策持续发力与市场自我调整共同作用下，重点城市的改善性需求有望逐步修复，市场运行将更趋平稳。
换房退税政策的第二次延期，标志着国家房地产市场调控政策从短期应急向中期稳定的升级转变。
这不仅体现了对市场规律的尊重和对居民合理住房需求的保护，更反映了通过减税降费来激发市场活力、稳定经济增长的政策智慧。
展望2026年至2027年，随着多项利好政策的协同推进，房地产市场有望逐步走出低谷，形成新的市场均衡。
但同时也应看到，政策效果的发挥最终取决于市场信心的恢复。
因此，在继续优化政策环境的同时，更需要通过稳就业、稳收入等举措，夯实居民的购房预期基础，推动房地产市场实现更加健康可持续的发展。