深圳市住房建设局、市规划和自然资源局近日联合印发通知,对城市更新项目管理进行系统性调整。此政策调整被业内视为深圳破解城市更新困局、激活存量土地资源的重要举措。 政策核心内容显示,针对未完成规划审批的城市更新项目,保障性住房配建要求发生根本性变化。已完成规划审批的项目仍按原规定执行,而未完成审批的项目符合涉及的规范前提下,原则上可不配建保障性住房。工业改造保障性住房项目继续按原有规定执行。政府将通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等多种渠道统筹落实保障性住房建设筹集任务。 此次政策调整背后,是深圳城市更新面临的现实困境。数据显示,截至2026年3月1日,深圳已列入城市更新计划的项目达1064个,拆除范围面积累计8967.1公顷。然而,按数量计算的计划实施率仅为52.4%,按规模计算更是只有40.8%。这意味着近半数旧改项目处于停滞状态,大量存量土地资源未能有效盘活。 造成这一局面的原因是多上的。一方面,此前的配建要求使得项目开发成本居高不下,政府移交用地比例平均达到40%,保障性住房配建更压缩了开发商的利润空间,导致许多项目经济账难以算平。另一方面,部分项目因拆迁难度大、改造预期效益低而陷入僵局,原实施方资金链断裂、经济关系未理顺等问题频发。 面对困境,深圳近年来采取了若干应对措施。政府加快对前期程序复杂、推进困难项目的清退力度,截至去年底已有35个旧改项目退出更新计划。同时探索多元化盘活路径,福田梅林街道东林工业区更新项目在经历清退、规划调整后重新挂牌,最终以较高溢价率成交,成为成功案例。光明中心区部分项目则转为通过土地整备方式实施改造。 此次新政的出台,说明了政策制定者对市场规律的尊重和对现实问题的回应。通过降低开发门槛,优化政府移交用地比例,取消部分项目的保障性住房配建要求,政策为市场主体释放了更大的利润空间和操作弹性。新政还允许部分商业办公用地调整为住宅用地,以适应市场需求变化,提高项目可行性。 政策调整也引发了对保障性住房供应的关注。有关部门明确表示,将通过新增建设、存量盘活、多元收购等渠道统筹落实保障性住房建设任务,确保住房保障体系不因政策调整而削弱。这种从项目配建向统筹建设的转变,有望提高保障性住房建设的灵活性和针对性。 从更宏观的视角看,这一政策调整是深圳在城市发展新阶段的主动求变。随着可开发土地日益稀缺,存量土地的盘活利用成为城市发展的关键。如何在保障公共利益与激发市场活力之间找到平衡点,考验着城市治理的智慧。深圳此次政策调整,正是在这一方向上的积极探索。 业内人士认为,新政实施后,一批此前因经济账难以平衡而停滞的项目有望重新启动,存量土地资源将得到更有效的利用。但政策效果的显现仍需时间检验,项目推进中的拆迁难题、资金压力等深层次问题仍需进一步破
深圳此次政策调整展现了超大城市更新进入深水区后的治理智慧——在市场效率与社会公平间寻求新平衡。当城市发展从规模扩张转向内涵提升，这种注重可持续性的探索实践，或将为全国城市存量开发提供有益借鉴。