咱们来聊聊2026年的房地产投资策略吧。这一回的重点是核心城市。2022年这几年，美国和日本有啥经验给咱们参考？首先啊，日美两国的居民负债率变化，领先房价拐点有两年多呢。举个例子，美国在2005年新房销量见顶，可居民负债率没立马见顶，还要多撑两年才到了峰值。这就是为什么日本房价也是首都圈先企稳，全国才开始回暖和了。这说明个啥？大家都懂得，把居民负债率修复过来，才是房价企稳的前奏。 再看美国的案例，在上世纪90年代，新房销量开启新一轮增长周期，那是量价齐升的好时候。到了2005年吧，销量见顶了，房地产市场开始下行。你看财报数据就知道，从2005年到2009年这个危机爆发期间，房企毛利率和资产周转率都在下跌。为什么呢？因为房价下跌带动了这些数据变化，还有负债刚性的原因。 不过你别灰心啊。经历了行业出清、政策疏解之后，留存下来的房企又开始修复了。2006年美国四个大地产公司的ROE均值是16%，当时PB水平是1.4倍呢。而且除了2018年和2022年这两个极端情况以外，其余年份ROE高、估值也高。 咱们再说中期分析吧。现在房地产市场前端指标累计降了6-8成，后端指标累计降了4-5成。这是不是意味着底部已经快到了呢？也该给政策一些空间了吧。 如果要类比一下中国楼市和美国楼市的话，美国在供给侧改革后给了我们很大启示：提高经营效益才能提升ROE水平。所以这次投资策略的核心城市先行也符合这个逻辑：只有龙头企业才能有更大弹性。 现在想起来过去几年的经验真的太宝贵了：2005年、2006年、2009年还有2022年这些关键年份咱们都能拿来对比和分析一下。 所以这次我要提醒大家：把核心城市房价企稳这件事放在心里最重要的位置上吧！