近日,一则关于居民自行关闭小区电梯广告屏的视频在网络广泛传播,将长期困扰城市居民的小区公共收益管理问题推向舆论中心。
这一事件背后,是众多业主对小区公共区域经营收益去向的普遍疑问和关切。
记者在多个城市调研发现,小区电梯间广告、公共场地租赁、停车位经营等产生的收益,本应依法归全体业主共有,但在实际运行中却频频遭遇"收益隐身""账目不清""去向不明"等管理乱象。
家住北京某小区的业主乔女士反映,尽管小区公共区域商业活动频繁,但向物业询问收益情况时,往往只能得到"收支平衡""用于日常维护"等模糊答复,具体收入数额和支出明细始终无法获知。
根据民法典第二百八十二条明确规定,建设单位、物业服务企业或其他管理人利用业主共有部分产生的收入,扣除合理成本后属于业主共有。
法律界人士指出,这里的共有部分涵盖建筑物大堂、电梯间、外墙、屋顶、公共绿地、道路以及公共停车位等区域。
从法律层面看,公共收益的归属权毫无争议地属于全体业主,而非物业公司或其他单一主体。
然而权利归属清晰并不意味着实际管理顺畅。
律师熊宗鹏介绍,已成立业主委员会的小区,应由业委会代表业主管理或委托物业代管;未成立业委会的小区,则按物业服务合同约定执行,若无约定则由社区居委会代行职责。
但这种多元化的管理模式在实践中暴露出诸多漏洞。
记者实地走访发现,信息公开缺位是当前最突出的问题。
某商品房小区虽在公示栏张贴了车位使用和水电分摊信息,但涉及公共收益收支的栏目却长期空白。
当记者向物业工作人员询问时,对方表示"不清楚相关情况"。
另一小区电梯广告持续播放引发居民投诉,但多数业主并不知晓广告由谁引入、收益如何分配,物业虽声称已公示,实际上业主群和公示栏均未见相关信息。
老旧小区的治理困境更为复杂。
由于缺乏业委会,公共区域经营责任难以明确,收益归属和使用处于监管真空地带。
部分老旧小区虽由居委会代管,但在收益信息公开方面同样存在不足,业主维权更加困难。
专家分析认为,造成这一问题的根源是多方面的。
北京师范大学政府管理学院副院长果佳指出,小区治理架构是否健全、业委会和物业的治理能力高低,直接影响公共收益管理的透明度和规范化程度。
当前不少小区业委会缺位或履职能力不足,无法有效代表业主行使监督权;部分物业公司则利用信息不对称,有意回避收益公开义务。
此外,现行制度设计在操作层面也存在可完善空间。
虽然法律赋予业主知情权和监督权,但缺乏具体的实施细则和违规惩戒措施,导致业主维权成本高、效果差。
同时,对于何为"合理成本"、如何核算扣除比例等关键问题,也缺乏统一明确的标准,给管理方留下了操作空间。
从社会治理角度看,小区公共收益管理问题不仅关系业主切身利益,更折射出基层治理能力现代化的紧迫需求。
专家建议,应建立健全公共收益强制公示制度,明确公示内容、时限和方式,将收益明细纳入物业服务考核体系。
同时加强业委会建设,提升其履职能力和代表性,确保能够有效维护业主权益。
相关部门应出台公共收益管理实施细则,对成本扣除标准、收益使用范围、违规处罚措施等作出具体规定,让管理有章可循、监督有据可依。
小区公共收益看似是经济问题，实则是检验基层治理能力的试金石。
从"隐形"到"透明"的转变，不仅需要完善制度设计、强化监管力度，更需要培育业主的主体意识和参与能力。
当每一笔广告收入、每一个车位租金都能晒在阳光下，社区治理才能真正实现从"代民做主"到"由民做主"的质变，这也是推进基层治理现代化的应有之义。