城市更新进入深水区，既要补齐老旧片区功能短板、提升空间利用效率、改善公共服务供给不均等现实问题，也要应对产业转型、人口结构变化和城市韧性不足等长期挑战。实践表明，城市更新不止于“拆改建”，更关乎发展方式重塑、治理能力提升和民生改善。如何守住安全底线和民生底线的前提下，提高更新效率与质量，成为城市治理必须回答的问题。 从原因看，传统更新多以单项目推进为主，容易出现改造碎片化、资金平衡压力大、运营管理缺位等情况：一是存量空间情况复杂，牵涉产权关系、历史遗留问题和公共利益协调等多重变量，仅靠行政推动难以形成覆盖全周期的闭环；二是更新资金需求大、回收周期长，单靠财政投入难以持续，亟须引入市场化机制提升资源配置效率；三是更新正从“建设”转向“建设+运营”，需要规划、投融资、建设管理、产业导入、资产运营等复合能力，单一主体难以独立完成。为破解这些难题，济南提出并推进“城市更新合伙人”模式，通过政企协同与金融支持，将专业能力、产业资源与城市治理目标更紧密地整合起来。 在此次推进现场会上，槐荫区与中建八局二公司、天桥区与中建八局一公司、历城区与中建三局分别签署合作协议。根据协议，各方将围绕五大领域开展合作：以城市体检为基础提升策划规划的科学性，以片区统筹推动成片连片更新，以重点项目投资建设带动功能提升，以资产运营和产业赋能增强可持续性，并以政策研究与模式创新提供制度支撑。值得关注的是，合作强调全流程一体化，探索“体检—策划—规划—投资—建设—运营—管理”的闭环机制，推动更新从“项目建设”延伸到“长期运营”，从“短期改善”走向“综合治理”。 该模式的影响主要体现在三个上。其一，提升城市更新的系统性与协同性。以片区为单元兼顾，有利于公共空间、交通组织、市政管网、公共服务设施等要素整体优化，减少重复建设和资源浪费。其二，增强更新的经济可行性与持续性。通过引入金融机构与社会资本，叠加央国企全产业链优势，有望提高资金组织效率，推动收益来源从“建设收益”拓展到“运营收益”，形成更稳定的长期现金流。其三，推动治理理念转变。模式强调利益共享、责任共担，推动政府从“包揽式建设”转向“规则制定、监管与服务”，企业从“承包商”向“合伙人”延伸，有利于沉淀可复制、可推广的制度经验。 对策层面，业内普遍认为，“合伙人”模式要走向成熟，关键在于把握三组关系。第一，平衡公共利益与商业逻辑。更新应优先保障公共安全、公共服务和基本民生，同时通过功能复合、产业导入、资产盘活等方式增强项目自我造血能力。第二，厘清政府引导与市场运作边界。政府要强化规划引领、政策供给、监管评估与风险防控，企业要遵循市场规律创新商业模式，提升投融资、建造与运营的专业化水平。第三，兼顾短期改善与长期品质提升。城市更新更需要对“慢变量”持续投入，如社区治理、公共空间品质、适老化与无障碍、韧性设施等，避免只重“看得见”的建设、忽视“管得久”的运营。 作为先行实践区域，槐荫区的探索在会议中受到关注。当地通过对接具备“策投建营”一体化能力的央国企，探索多层级联动的开发方式，借助其资源整合与全链条服务能力，推动更新从“单点突破”转向“体系推进”。同时，模式强调公众参与常态化，使更新方案更贴近社区需求、汇聚基层智慧，力求将更新成效落到居民的实际获得感上。 展望未来，随着“城市更新合伙人”模式在更大范围内推广，济南城市更新有望形成可复制的制度框架：以城市体检形成问题清单，以片区统筹形成项目库，以金融工具与多元资本形成资金池，以投建运一体化形成收益闭环，以评估考核与风险防控形成治理闭环。，也需关注潜在风险，如资金安排与收益测算的稳健性、项目推进中的跨部门协调成本、运营阶段的服务质量与绩效约束等，确保更新既提速也推进。
城市更新既关乎民生，也关乎发展；槐荫区的实践表明，要破解“钱从哪来”“如何持续”等关键问题，需要政府从直接操盘转向规则制定与服务供给。当行政力量与市场机制形成良性互动，城市有机更新才能在“留改拆”之间找到更稳的平衡，实现“形神兼备”的提升。这个治理方式的探索，对处于城镇化深化阶段的中国城市具有参考价值。