前些年广东中山出了件事，石慧法官手里那个案子特别有意思。起因是2018年，业主黄某发现楼道木框上有白蚁活动。这事儿搁谁身上都糟心，他就赶紧找物业公司反映。公司倒是来过两次人，结果只是拿普通杀虫剂随便喷了两下，根本没治根儿。等到了2023年，黄某家里可遭了殃，木质家具和装修都被蛀得不成样子了，估算损失得有两万多块。黄某心里很窝火，觉得物业公司在公共区域的虫灾处理太不专业，才把虫子招进了自己家门。他之前通过微信催过好几次让公司找专业机构彻底消杀，可一直没人理他。为了止损，黄某不得不自掏腰包2600元请了专业的灭虫队。因为对物业公司太失望，黄某从2023年11月起就停了物业费。结果物业公司反手就把他告了，要求补交7064.4元物业费和违约金。 庭审时双方吵得不可开交。物业公司说自己只管公共区域，黄某家的虫子和公共区的那是好几年前的事了，没法证明是因果关系。黄某拿出了一整套证据链：最早的报告、物业人员用错药的视频、虫子爬进他家的监控、家里被祸害的照片、还有他催款的聊天记录和票据。他想证明这虫子是连着的，物业的处置方式太随意。 物业公司觉得自己扫扫地、管管秩序就算完成任务了，业主必须全额交钱。黄某反驳说，保洁这些基础性服务没问题，但专门的白蚁防治是他们的核心义务。他们在这关键环节犯了大错，直接导致了他的财产损失。拒缴物业费就是在行使正当抗辩权。 中山市第一人民法院的判决把事情说得很清楚。法官石慧说，按照“高度盖然性”的标准和常理判断，黄某家里的虫子很可能是从公共区域爬进来的。因为木头的东西容易被蛀且隐蔽性强，两家又挨得近。黄某以前没生过虫病，这就排除了自家里长虫的可能。 法院认为物业公司的履约有重大瑕疵。《民法典》规定物业要管好共有部分并保障安全。面对这种专业问题不能光用普通杀虫剂敷衍了事。物业公司没能根治隐患导致风险转移到业主家造成损失。 最终法院支持了部分抗辩理由。法官认为业主因为公司违约拒缴费用有道理但不能全免。虽然他们没完全服务到位但也干了保洁这些活儿。所以判决在7064.4元中酌情减免3000元。 同时因为黄某停费是有正当理由的而不是恶意拖欠所以驳回了违约金的请求。 石慧法官说这个案子核心就是要做到“质价相符”。物业拿钱就得办事不能光收钱不办事也不能对业主的诉求视而不见。业主维权也要守规矩得针对关键问题提出来且跟违约程度匹配才行。 这个判决不光解决了纠纷还明确了物业服务的边界强调了专业性维护的重要性给物业公司提了个醒也给业主们作了个示范。