北京这个房地产调控新政出来后，市场预期看起来比之前稳当了不少。市政府去年12月份推了个优化政策，给了市场一个观察期，结果首月的表现挺积极。我这阵子跑了好些地儿做调研，还查了数据，发现新政主要是通过把限购门槛调低了、给信贷松绑了这些招数，把供需两端都给盘活了，北京楼市算是进入了阶段性的修复通道。 就拿新房来说，政策效果特别明显。南四环边上有个新盘，工作日里头人流量都挺大。售楼处的人跟我说，政策一出，来访的客户一下子多了40%，特别是周末的时候人手都不够用了。那个90多平的户型基本卖光了，剩下的就是改善型的了。 这种情况也不光是个例。中原地产那边的监测数据显示，新政实施以来，北京新建商品住宅每天的网签量比以前涨了44.6%，特别是五环外那些改善型的项目卖得特别好。 市场热闹起来了，开发商的打法也变了。好几个房企的老总都说现在得靠“产品力”硬刚竞争。有个央企北京公司的营销总监讲：“我们新项目在户型设计、小区配套还有环保标准上都升级了不少，客户现在也更看重品质了。” 二手房那边也回暖了。丰台区一个大社区的中介跟我聊说，最近一个月小区里卖了20多套房，看房的比平时多了三成多。他分析说政策放宽后好多观望的刚需客户进场了，总价一般在200万到500万之间，那种小户型或者带学区的房子卖得最快。 数据也证实了这点。市住建委的网签数据显示1月份开始二手房每天能卖500套以上，中介店里头带看的量比去年同期多了20%。还有个值得注意的点是挂牌的房子少了8000多套，有房东开始不愿意卖了，说明大家对市场的预期变好了。 价格方面也出现了好信号。国家统计局说1月份北京新建商品住宅价格环比跌得没以前那么凶了，降幅收窄到0.4%；五环外的改善型新房价格甚至还涨了2.55%。 虽然二手房还在调整里头，但核心区那些好学区的房子价格基本稳住了。中原地产首席分析师张大伟说：“价格不跌了就是修复的标志，现在核心区房源议价的空间已经从之前的5%到8%缩到了3%以内。” 这种回暖有点结构性特征。从地段看五环外的新居住区比市中心强；从产品看设计合理、配套好的改善型更受宠；从客户看有小孩或者想换大房的是主力。这说明北京楼市正从以前的普涨普跌变成了现在的细水长流。 政策传导现在也顺畅多了。住建委那边的人讲政策是通过降低门槛、优化贷款条件来释放需求的。银行那边也跟着配合，不少银行把首套房贷款利率调到了最低限，放款速度明显变快了。 专家觉得这是政策效应和需求释放一起发力的结果。上海易居房地产研究院的严跃进说：“北京楼市正处在底部修复期，政策托底作用挺大。” 不过他也强调分化还是会继续的，只有位置好、产品强、配套全的项目才能被认可。 新政实施首月交出了一份挺不错的答卷。成交量上去了、价格稳住了、大家预期变好了，这些都说明市场在往更健康平稳的方向走。这次回暖不光是政策调得及时精准，也说明北京有坚实的需求底子在那儿撑着。 以后要是政策效应还能持续释放、大家信心再回来点，北京楼市应该能在动态平衡里实现高质量发展。不过大家也得注意点修复是个慢慢的过程，大家心里得有谱才行。