就在3月16日，自然资源部搞了个例行发布会，专门介绍了跟国家林草局联合搞出来的那个《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》。这下好了，前两天传出来的“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”，马上就炸锅了，大家都在猜是不是土地要停供了。不过孔维东司长赶紧出来给大伙儿吃定心丸：土地供应当然是房地产平稳的基础，这次说原则上不给经营性房地产开发用新增建设用地，不是说不让供地，而是要把存量资源用好，给房地产市场精供优供。所谓新增建设用地，就是把原来的农用地或者未利用地（像盐碱地那种）转成建设用地。严跃进分析说，市场之所以搞错，就是把“新增建设用地”跟“房地产开发用地”这两个概念弄混了。咱们平时买的房子或者盖楼用的地，大多数本来就是存量建设用地，比如旧城改造或者规划好的城市建设用地，这跟新增建设用地压根不是一回事。就算真有少数是从农用地转过来的，比例也特别小。 刘彦司长也提到了“增存挂钩”，说白了就是新增建设用地要优先保重大项目、新业态还有民生事业，不能都拿来盖房子。文件里把这层意思说透了，就意味着以后想拿新增建设用地来盖房子会很难受，更多只能靠盘活老房子里的地来开发了。这政策的导向很明显，就是让城市内涵式发展，别像以前那样摊大饼。这两年不少地方都在搞专项债收储闲置地、“收-调-供”或者换地这种招数来盘活存量。这次发布会的干货来了：2025年自然资源部配合财政部指导各地发专项债5400多亿，主要是用来收储存量闲置土地的。 中指研究院那边数据也亮了：截至2026年2月底，全国28个省市公示的用专项债买地的钱加起来有7700多亿，实际上已经发出来的有3350亿，占了将近43%。严跃进觉得未来地方政府收储闲置地的速度会更快点。严跃进还举了上海、杭州这些热点城市的例子：最近这些地方还是在按节奏供宅地呢，只不过对容积率、建筑密度这些要求放宽了不少。“少而精”这招挺好的。 重点说说二手房这块。据中指研究院监测，2025年全国二手房成交面积占比都到了45%，重点30城更是高达65%，基本成了绝对主力。他们估算2020年年底的时候城镇住宅存量大概有364亿平米左右。如果再往前倒一倒账，2000年以前盖的房子规模大概有100亿平米呢。住房城乡建设部之前还说过呢：光在全国35个大中城市里头需要改造的城中村就有170万套；全国城市里需要改造的危旧房也有50万套。这么看来这存量盘得空间真不小啊。 现在这种形势下对地方政府和开发商都提出了更高的要求了。以后房地产开发的路数会变一变：更多的是靠更新城市、盘活存量土地这些路子来混饭吃。开发商得积极去参与前期的更新或者盘活的活儿里头去弄点好的优质地块出来才行。