近期，淳安县“文渊狮城”项目的多套房源在阿里司法拍卖平台上引起市场关注。这个项目紧邻千岛湖，而且是中式低密合院，原本在市场高峰期销售均价能达到1.5万元/平方米。不过最近，阿里司法拍卖平台上有套建筑面积226.61平方米的毛坯合院，在二拍中以约86.7万元的总价起拍，折算下来单价只有3800元/平方米左右。因为没人报名，这套房源就流拍了，现在已经进入变卖程序。这也不是个例，去年9月底以来，“文渊狮城”已经有16场法拍因为无人问津而流拍，价格一直跌。 很多人觉得奇怪的是，“文渊狮城”的物业费竟然高达每月每平方米4.5元。虽然这个价格对于容积率低于0.7的低密度住宅来说不算特别高，但和这个价格形成强烈对比的是目前它的房价。毕竟现在杭州市区很多高层住宅物业费也都在每月每平方米4到5元之间，甚至还有高端低密小区的物业费超过10元。 问题就在于，虽然房价低了，但是物业费却没有跟着降下来。以这次流拍的86.7万元房源为例，每年要缴纳的物业费就超过了1.2万元。假设这套房子产权有70年，那么累计下来的物业费总额就会接近甚至超过房子本身的总价了。这样一来，潜在的买家心理压力就很大了。 这个现象反映出了一个问题：房地产市场深度调整期出现了新课题。当资产价格跌了很多的时候，与之绑定的长期持有成本该怎么重新取得平衡呢？不仅是买卖双方之间的价格博弈，还涉及物业服务价值认定、业主支付意愿和能力等多个方面。 这次“文渊狮城”的法拍案例就像是一个微观切片，揭示了房地产市场在调整期的困境。对于“文渊狮城”这类兼具居住与投资属性的旅游地产来说，日常维护、安保、景观养护等要求比较高，所以物业费标准有它的成本基础。但在资产价值大幅缩水后，这个问题就显得很尖锐了。 所以开发商、物业服务企业、业主还有潜在投资者都应该好好思考一下：怎么让资产价格和运营成本在新的市场环境下达成更合理的配比呢？市场最终会促使各类要素在价值规律作用下找到新的平衡点。