一、问题：成交高位放缓与价格下行并存，区域冷热差异凸显 2025年肇庆二手房市场呈现"量稳价弱、结构分化"的新特征；全年二手商品房成交面积约240.5万平方米，同比下降1.7%；其中二手住房成交面积约215.8万平方米，同比下降1.0%。相比之下，一手房市场表现更弱，成交面积约259.1万平方米，同比下降16.1%；一手住宅成交面积约163.6万平方米，同比下降18.5%。一二手同步收缩的背景下，二手房降幅更小，连续两年成交规模超过新房，成为本地住房交易的主力。 价格上继续承压。2025年肇庆二手住宅成交均价约4281元/平方米，同比下降3.7%，延续自2023年以来的下行趋势。分区域看，二手住宅成交均价在2529元至5192元/平方米之间，均价"4000元+"的板块缩至4个，价格分层更加明显。 二、原因：供需再平衡与购房预期调整，推动"以价换量"扩散 二手房市场相对稳健，主要源于交易链条成熟、房源选择丰富、议价空间大。在新房市场调整期，购房者更倾向选择配套完善、交付确定性高的二手房，加上改善型置换需求持续释放，使二手房成交保持在较高水平。 但成交增速放缓和价格下行反映出购房者预期趋于理性，对总价和性价比更敏感。部分区域通过更大幅度的让价实现成交放量。以鼎湖（含新区）为例，2025年二手住宅成交面积同比增长30.4%，成交均价约4021元/平方米，同比下降8.8%，与主城区形成价格梯度，促成需求外溢。相反，部分区域因需求不足、供给结构不匹配或价格调整不充分，成交明显回落，如大旺成交面积同比下降幅度较大。 三、影响：主城区优势仍在，板块竞争进入"结构与服务"比拼 从成交规模看，端州区仍是全市二手房交易的主力。2025年端州二手住宅成交面积约71.9万平方米，位居各板块首位，规模约为第二位四会（约28.9万平方米）的2倍以上。端州成交虽有小幅回调，但凭借就业承载、教育医疗和商业配套等综合优势，需求基础更稳。 分化格局下，市场竞争从"普遍上涨"转向"结构取胜"。成交实现正增长的板块除鼎湖外，还包括高要、广宁、德庆等地，说明这些区域在价格调整和需求匹配上更具弹性。高价板块仍具有资源集聚效应，但议价空间扩大将成为常态；中低价板块若能在交通、产业和公共服务上形成确定性改善，有望承接更多外溢需求。 四、对策：稳预期、优供给、降成本，提升二手房市场运行效率 推动市场平稳健康发展，应在"稳预期、提质量、促流通"上同步发力。 一是加强交易信息透明度与风险防范。完善成交价格、挂牌周期、抵押查验等信息服务，规范中介服务收费和合同文本，降低交易成本。 二是以城市更新带动存量价值提升。加快推进老旧小区改造、停车充电、适老化设施等建设，通过补齐公共空间和物业管理短板，增强二手房的居住吸引力和保值能力。 三是引导供给结构适配需求。围绕刚需和改善两端优化户型结构和社区功能，促进"以小换大""以旧换新"等置换链条顺畅运转，推动市场从单纯价格竞争转向品质竞争。 四是结合人口与产业导入完善配套。对承接产业就业的人口集聚区，统筹教育、医疗、通勤等公共服务，减少"有房无人住"的结构性矛盾。 五、前景：短期仍将延续分化，中长期取决于产业与人口基本面 综合数据与市场反馈判断，肇庆二手房市场短期或继续呈现"量在高位震荡、价缓慢调整、板块分化加深"的态势。核心区依托配套和需求支撑，抗波动能力更强；外围板块更依赖产业导入、交通改善和价格弹性。中长期看，若产业承载力提升、人口净流入改善，并叠加存量住宅品质升级，市场有望从"以价换量"逐步转向"量价更趋均衡"的稳定运行。
肇庆二手房市场从高速增长向平稳运行的转变，既是市场自身发展规律的体现，也是宏观经济形势变化的反映；在成交量基本稳定、价格持续调整的新常态下，市场分化特征将深入强化。这要求购房者更加理性地评估不同片区的投资价值，也要求市场参与者更加审慎地调整预期。未来肇庆房地产市场的走向，将在供求关系、政策导向和经济基本面的共同作用下逐步明朗。