问题——榜单“冠军”背后呈现高端改善去化压力 据广州市场机构统计，2026年一季度黄埔区住宅成交金额排名中，星河湾半山以5.16亿元位列首位。1至3月，这一目累计网签104套，成交面积约1.53万平方米，成交均价约3.37万元/平方米，套均总价约496万元。从数据看，项目成交规模有所提升，但与开盘初期的价格体系相比，当前成交价已明显回落，反映出科学城板块改善型住宅正进入以去化为核心的再平衡阶段。 原因——市场预期、产品定价与板块供应共同作用 星河湾半山原为“星河湾萝峰”，源于萝峰村旧改项目。该旧改于2018年启动，是黄埔区获批广东省“三旧”改造改革创新试点后较早推进的旧村改造项目之一，位于科学城核心区域，具备产业人口集聚、配套相对成熟和通勤便利等条件。项目于2022年底入市，依托品牌影响力与板块热度，定位改善型高端住宅，开盘阶段价格一度在4.5万元/平方米左右，部分产品接近5万元/平方米。 但近两年市场环境发生变化：一上，购房者更看重价格与安全边际，对长期持有回报和资产波动的考量增加；另一方面，区域内新盘与存量房源供给上升，同类改善产品的比价压力加大。鉴于此，项目价格逐步下探，2024年成交均价回落至约4万元/平方米，2025年更进入“3字头”。近期阶段性优惠中，部分毛坯产品单价下探至约1.9万至2.2万元/平方米，精装产品起步价也明显下移。价格策略的变化，体现出开发企业回款、去库存与市场份额之间的现实取舍。 影响——对板块价格体系与购房决策产生连锁效应 短期看，价格调整带动成交放量，抬升项目在榜单中的表现，有助于加快回款并缓解库存压力。对购房者而言，当总价进入更可承受、产品更便于横向比较的区间，改善需求更容易被激活，尤其是置换家庭与科技园区稳定就业群体，价格下调可能缩短观望周期。 中期看，科学城作为黄埔重要产业承载区，住房需求仍有基本支撑，但高端改善的价格锚点一旦下移，周边同类项目可能需要重新评估定价，板块价格体系或出现阶段性重排。同时，早期高位入市业主对资产波动的敏感度上升，市场对“兑现”的关注将更多落在交付品质、物业服务、园林配套与后续运营各上。 长期看，旧改项目往往同时承担城市更新、公共配套完善与居住品质提升等目标。若主要依靠“以价换量”而忽视产品迭代与社区运营，可能削弱高端改善的持续竞争力；反之，价格更合理的基础上强化产品力与交付能力，项目仍有机会在产业人口持续导入的背景下获得更稳健的表现。 对策——稳预期、提品质、促供需匹配 业内人士建议，改善型住宅去化应在“价格合理、信息透明、交付可控”的框架下推进：一是企业强化交付管理与质量管控，通过样板展示、工地开放、节点披露等方式稳定预期；二是结合板块客群结构优化产品线，在户型功能、精装标准、社区配套以及停车与储能等上做出更可感知的差异化；三是行业层面完善交易信息披露与市场监测，引导供需更精准匹配，减少非理性竞争对区域价格预期的扰动；四是旧改项目需统筹安置与商品房开发节奏，兼顾社区公共服务供给，提升片区整体居住承载力。 值得关注的是，项目开发主体为广州市裕峰置业有限公司，成立于2019年3月，由萝峰社区经济联合社、对应的房企分别持股。“村集体+企业”的合作模式城市更新中较常见，既要求资金周转效率，也更考验多方协同与后续运营能力。 前景——科学城改善需求仍在，但竞争将回归产品与兑现 综合来看，科学城的产业基础与人口导入仍为居住需求提供支撑，但改善市场的竞争重心正在从“概念溢价”转向“综合性价比与交付兑现”。未来一段时期，项目能否在合理价格区间形成稳定成交，主要取决于三上：一是区域供需与竞品策略变化；二是项目自身交付品质、物业服务与社区运营能力；三是宏观政策与金融环境对改善型购房的支持力度。此次价格调整带来的成交回升，也可能成为板块从“预期驱动”向“居住价值驱动”转变的一个注脚。
星河湾半山的案例折射出当前房地产市场的深层变化。在“房住不炒”的政策基调下，开发商需要更精准地把握需求与预期，单靠降价难以形成长期优势。如何通过产品打磨与服务提升来持续激活改善需求，将成为房企在调整期必须面对的课题，也为城市更新项目的开发与运营提供了新的思考方向。