问题——稳增长与防风险并重的宏观背景下，不动产行业正从“增量扩张”转向“存量提质”；如何盘活存量资产，形成投资与运营的良性循环，成为金融更好服务实体经济的重要课题。随着资本市场制度型开放持续推进，长期资金入市渠道不断拓宽，公募REITs发行节奏加快，商业不动产等更多资产类型纳入试点，市场对专业资产管理、标准化运营和风险定价能力提出更高要求。如何以更透明、更可持续的方式连接实体资产与资本市场，提升资金配置效率，成为行业共同面对的现实问题。原因——业内人士认为，公募REITs制度完善与扩围，一上契合以金融支持实体经济、提高直接融资比重的政策导向，另一方面也呼应商业地产从“重开发”向“重运营”的结构性转变。同时，消费场景变化、城市更新提速、绿色低碳转型推进，使现金流质量、运营韧性与治理水平成为投资者关注重点。对具备跨周期管理经验、能够建立统一标准并持续输出运营能力的机构而言，制度红利与行业调整叠加期，空间继续打开。影响——凯德投资（中国）在当天发布的年度战略中提出，将以“笃实向新、行稳致远”为行动指引，围绕公募REITs、在岸资金组织与管理输出等方向加快布局。企业披露，2025年9月，华夏凯德商业REIT在国内市场上市，被视为外资机构参与消费类REITs的标志性案例之一。今年1月商业不动产REITs试点政策发布后，企业申报华夏凯德商业不动产REIT，拟以综合体为主构建首发资产包参与试点。业内分析认为，这类以成熟运营资产为底层的产品，有助于扩大不动产证券化的资产覆盖面，也为存量商业资产提供更规范的退出与再投资路径。对策——在公募REITs之外，凯德投资同步推进私募与债券市场的本土化资金组织。企业介绍，自2021年以来已设立9只在岸人民币基金，其中包括2025年设立的首只境内人民币母基金及两只子基金，累计境内募资近550亿元；并发行3单可持续发展挂钩熊猫债，合计募资32亿元。市场人士指出，多层次融资工具协同，有助于资产管理机构更灵活匹配不同风险偏好与期限结构的资金需求，降低对单一渠道的依赖，增强跨周期经营能力。同时，引入可持续发展约束，有助于引导资金投向符合绿色低碳与高质量发展要求的项目与运营环节。在经营模式上，企业提出加快向轻资产模式转型，扩大管理输出业务，以运营管理能力赋能合作伙伴。资料显示，目前其已在6个城市管理10个第三方项目，部分项目计划于2026年面市。分析认为，轻资产与第三方管理的扩张，既能减轻资本开支压力，也能将运营、招商、资产提升等能力沉淀为可复制管理体系，并与REITs等资本市场工具形成协同：一端通过标准化运营提升现金流质量，另一端借助证券化与基金平台实现资金循环与再投资。前景——面向“十五五”时期金融强国建设方向，资本市场开放与金融创新仍将深化，公募REITs有望在产品供给、资产类型、信息披露与投资者结构诸上进一步成熟。业内预计，商业不动产REITs试点扩围将推动运营能力、治理水平和风险管理成为核心竞争要素，机构需资产筛选、现金流稳定性、租户结构与城市消费韧性等上建立更高标准。凯德投资（中国）有关负责人表示，将继续以深度本土化策略推进在华业务发展，发挥全球经验优势，参与并支持中国不动产金融市场的规范化与高质量发展。
全球经济环境持续变化的背景下，凯德投资以年度战略与本土化布局，更参与中国不动产金融市场发展。其在公募REITs、在岸资金组织以及轻资产管理输出各上的探索，为行业提供了可参考的路径，也为存量资产盘活与实体经济高质量发展提供了更多可能。随着金融开放与市场机制优化，其在华业务的推进仍值得关注。