临近春节，杭州新房市场逐步进入假期节奏；透明售房网数据显示，截至2月5日，去年开盘的不限价项目中，能够实现全部售罄的楼盘数量有限，主要集中上半年首批入市的项目，而下半年推出的新房大多仍在持续销售阶段。 市场表现显示出鲜明的区域分化特征。出人意料的是,全面放开限价后表现最为抢眼的并非传统热门区域,而是钱塘区下沙板块。该区域内的沐云川、沐兰台等项目已实现全部售罄,云启钱湾、湖映金沙轩、御潮江上、青森等项目加推房源的去化率均在九成至十成之间。 业内人士分析认为,下沙板块的热销并非偶然。首先是定价策略较为合理,金沙湖板块房价基本维持在此前限价水平,下沙沿江、元成单元等区域价格甚至低于限价时期。其次是产品品质提升满足了改善需求,早期在下沙置业的购房者如今陆续进入换房周期,更优质的居住产品激发了他们的置换意愿。 与下沙板块的热销形成对比,去年9月9日开盘的西子御园市场表现相对平稳。这项目首批推出30套排屋,户型面积294至469平方米,毛坯均价18.86万元每平方米,刷新杭州新房备案价纪录。开盘当日仅有10户家庭报名,最终流摇。数据显示,截至目前这30套房源中已有16套完成网签,去化率为43%。 作为一个拿地超过16年的稀缺项目,御园一直备受市场关注。早在2019年初售楼部短暂开放期间,就有消息称房源基本预订完毕。去年首开时也有知情人士透露开盘房源已提前落位。然而开盘四个多月后,网签率仅过半的表现显示,即便是地段稀缺的顶级豪宅,在当前市场环境下销售节奏也趋于理性。 事实上,对总价数千万元甚至上亿元的低密度高端项目,较长的去化周期已成为行业常态。2024年1月初开盘的临平新城理想臻品,83套中式合院毛坯均价12.8万元每平方米,曾一度创下杭州新房备案价纪录。然而开盘两年来,截至2月6日仅网签4套,去化率不足5%,2025年至今更是零网签。 市场人士指出,当前杭州高端住宅市场正在经历深度调整。一上,购房者更加理性,对产品价值与价格匹配度要求更高;另一方面,不同区域、不同价格段的项目表现分化明显,反映出市场需求的多元化特征。下沙等板块的热销说明,合理定价、优质产品仍能获得市场认可,而单纯依靠稀缺性和高定价的项目则面临较大去化压力。 从供需关系看,杭州楼市正在从卖方市场向买方市场转变。限价政策放开后,市场化定价机制逐步发挥作用,产品力和性价比成为项目竞争的核心要素。对于开发企业来说,精准把握市场需求、合理制定价格策略、提升产品品质,将是未来市场竞争的关键所在。
限价退出不等于市场失序，更像是对产品、价格与服务的一次集中检验。下沙等板块的热销说明改善需求仍在，但购房者更愿意为“看得见的价值”买单；高端低密项目的慢去化也提醒行业回到常识：越稀缺、越昂贵，成交越需要时间建立信任。接下来，要实现市场平稳运行，关键在于信息更透明、供给更优质、预期更可持续，让市场在“稳”的基础上实现质量提升。