龙兴寺片区位于彭州市老城区核心地带，一端连接近1700年历史的龙兴寺千年文脉，一端承载成都和平解放涉及的红色记忆，是城市历史格局与集体记忆的集中呈现。随着城市发展重心外移，该区域一度陷入“老旧密、配套弱、隐患多”的典型困境：棚户区占比达33.8%——涉及1080户群众——低洼棚户密集、道路管网老化、公共服务不足等问题叠加，既影响居民生活安全与品质，也制约老城功能提升和历史风貌延续。 一、问题：老城更新多重矛盾交织，既要改善民生也要守住风貌 从现实情况看，龙兴寺片区的难点具有普遍性：一是空间承载超负荷，建筑密度高、消防与排水等基础条件薄弱；二是公共配套短板明显，停车、休憩、便民服务供给不足；三是历史肌理与现实需求冲突，若简单大拆大建，文脉与街巷格局易被切断；四是征迁安置压力大，多元诉求集中，推进成本高、周期长。 二、原因：存量更新进入深水区，传统路径难以适配新要求 分析其成因，一方面，老城长期以居住功能为主，缺少与现代消费、旅游休闲相匹配的公共空间与业态承载；另一方面，传统城市改造依赖“拆迁—新建—回迁”的单一模式，易带来资金压力、工期拉长和社会协调成本上升，且历史文化街区更容易触发“保护与开发”的结构性矛盾。如何在有限空间内实现品质提升、在保护框架下实现可持续运营，成为破题关键。 三、影响：从“居住社区”向“活力片区”转变，带动城市能级提升 彭州市提出“改造一个片区、激活一座城市”的目标，围绕历史肌理和民生需求开展摸底调研与规划论证，启动片区更新工程，推动片区从单一居住功能向“文化体验、潮流消费、休闲游憩、产业联动”复合功能转型。数据显示，2025年以来片区累计接待客流量突破1500万人次，节假日单日峰值超过12万人次；国庆假期吸引游客及本地居民超130万人次，外地游客占比近50%。在保护传承与更新实践上，项目于2025年6月获得国际建筑类奖项“Architizer A+Awards”，显示出其在城市更新方法论上的探索获得业内关注。 四、对策：以“少拆多改、共建共治、存量焕新”破解更新难题 ——以“低拆建比+房票安置”兼顾提质与安居。更新坚持保护街区肌理与彰显地标建筑并重，完成约14万平方米老旧小区和商业街保护性改建，对20余万平方米古建筑及传统街巷实施保护性留存，改留比例达70%，推动片区建筑密度由60%以上降至30%以内，在减量发展中释放公共空间与安全韧性。安置方式上，通过多渠道筹集市场房源建立“房票房源库”，将建房安置成本量化为“房票”，引导搬迁群众自主选房安置。数据显示，833户搬迁户共选定605套市场新房、228套存量房，在提高安置效率的同时，也对商品房去化形成支撑，减轻项目资金与周期压力。 ——以“政府引导+多元参与”提高供需匹配度。片区改造打破“大包大揽”，构建“政府统筹+国企主导+专业赋能+公众协商”的协同机制：政府侧重总体规划、文化保护与公共服务标准；实施主体统筹工程建设与资金组织；同时通过线下建议征集点、坝坝会以及线上问卷等方式，吸纳居民、商户与专业机构参与，尽量把“建什么、怎么管、如何用”在建设阶段说清楚，减少建成后功能错配与闲置浪费。 ——以“存量转化+新兴业态”让老空间长出新动能。彭州将闲置资源转为发展载体：例如把1500平方米老仪表厂房改造为特色文旅地标“小酒馆”；利用零星土地与闲置构筑物补齐便民设施，新增主题口袋公园6个、休闲小游园3处，嵌入式增补停车场5处，设置彭派驿站1处、便民饮水点4座，满足市民与户外劳动者休憩需求。依托“百里一·龙兴集”等商业载体引入30家特色首店，整体签约率达80%；打造音乐房子、山海民谣等25个夜间消费场景，夜间客流占比超30%，以更稳定的消费活力支撑片区长期运营。 五、前景：以运营思维统筹保护与发展，形成可复制的老城更新样本 业内人士认为，历史文化资源密集的老城更新，关键不在“建得新”，而在“活得久”。龙兴寺片区的实践表明，更新成效取决于三点：是否坚持文化保护底线、是否以群众安居为中心、是否把运营机制前置并形成稳定的公共服务与商业生态。下一步，随着业态持续丰富、交通组织与公共服务更完善，片区有望从“网红打卡”走向“常态化活力”，并在更大范围带动老城公共空间优化、就业与消费增长，增强城市对外吸引力与内生韧性。
龙兴寺片区的转变表明，城市更新不仅是空间改造，更是发展理念的创新。当历史保护与现代需求达成平衡，"老城新生"就能从蓝图变为现实。这种兼顾传承与创新的实践，为城镇高质量发展提供了有益借鉴。