宁波市律师协会搞出了个大动作，2016年之后，房地产市场调控搞得挺严，房企资金链出问题，施工企业想把工程款拿回来，结果发现“以房抵债”成了救命稻草。这个文件总共35页，专门给大伙讲讲施工企业以房抵债里头的风险咋识别、咋控制。这东西主要是围绕房地产市场下行的时候，施工企业拿房子抵债的那些实际操作难题。它把这个行为的法律性质、具体类型、每个环节的风险以及相关的规则都系统地梳理了一遍。 这份指引特意指出了一个重要变化：以前法律实务中，“以房抵债”是实践性合同，现在变成诺成性合同了。只要双方意思表示一致，合同就生效。没履行协议的时候，债权人可以选择要原来的债，也可以要新的债。按照签订协议的时间来分，可以分为债务到期前和到期后的两种情况；按照模式来分又能分成抵销型、折抵型、抵顶型。特别要注意的是，债务到期前签的协议通常没什么强制执行力。 除了这个，这份指引还从“主体”和“客体”两个角度帮大伙分析风险。主体方面，出房子的一方得看清楚他的资产归属、有没有权利上的负担，还有他关联公司的资质怎么样；收房子的一方呢，得小心现金流被影响，别把自己优先受偿的权利给丢了。客体方面针对那些有限制的房产、住宅、办公商业用房还有车位，都分别说了说该怎么审查权属、政策限制和运营模式。 在协议效力这块儿，招投标初期或者刚开工的时候签的那种含糊不清的条款，经常被法院认定没法履行；到了结算之后再签的协议效力更容易被认可；哪怕是在打官司和执行阶段的合法协议也有法律效力。不过有一点要注意：如果是在债务到期前签的协议，直接说房子归债权人所有是不行的，只能说对财产有优先受偿权。 而且这份指引还把“以房抵债”和“以工抵房”的法律适用区别给讲明白了。建议施工企业最好选择前者来操作。 报告还给大家列了一堆具体的规范要求：得把抵债房产的信息写得清清楚楚；还要把债权回转的条款加上；最好别写那种“旧债消灭”的字样；在网签备案、权属转移、房屋交付、房产更名这些阶段都有相应的法律规则和权利主张方式要注意；同时也把建设工程价款优先受偿权在以房抵债中的行使条件和对抗效力给理清楚了。 以下就是这份报告的部分节选内容……