最近好几位朋友都在问，手头拿着2000万以上的预算，到底是去海淀还是朝阳好。这个话题其实挺受大家关注的。2025年以后，北京的楼市大概也会维持这种状态。我是觉得，如果只看新房，确实可以分个高下。我琢磨着，海淀的新盘和朝阳比起来，得房率可能会有不小的差距。现在市面上唯一听说要建“好房子”的区域大概只有朝阳了。像好多朝阳的新楼盘，阳台、设备平台早已经算进套内面积里了。这么算下来，要是基础得房率都是80%，那朝阳的实际使用率就能达到90%甚至更高。 从这个角度看，同样的总价段，朝阳的产品住起来会更舒服一些，毕竟套内面积更大。当然啦，买房肯定不是只看住得舒服这一点。我就发现个有意思的现象，超过2000万的预算大家似乎更愿意选海淀。这不前阵子刚过去的2月，北京的销冠是建发海晏，基本都是200平以上的大户型在卖。那种265平四面宽的四居特别抢手。面积大了之后就好办了，户型好不好就成了关键因素。大家也不单纯计较那点儿得房率了，谁家没有个6米的大宽厅或者南向带套间的卧室呢？所以我看下来，那些平均2000万以上的新盘卖得好的基本都在海淀那边。比如建发海晏、臻澐、香山樾还有安澜北京这些项目。 至于2000万以上的朝阳项目嘛，我就只看见酒仙桥那个萬吉玖序了。既然这么多人都选择了海淀，说明那边对有钱人的吸引力还是要大一点。那1500万到2000万这个区间呢？我倒觉得可以重点看看朝阳的新盘表现。在这个价位段卖得最好的基本都是主力项目。比如黄杉木店的璞樾、紫京宸园还有北京宸园这些。 为什么呢？其实这也是个巧合。这个价格段的海淀新房实在是太少了。你要说功德寺那两个项目也是这个价位段？那确实是当时限价卖的太低了。除了功德寺，海淀这个价位的新房真没几个像样的盘。我猜啊，有钱人家肯定奔着2000万以上去了；手头稍微紧点的可能就会比较一下朝阳那些更大面积、更好用的房子了。所以你看现在这些开发商也都很实在：要么做1000到1500万的刚需上车盘；要么就直接干到2000万以上的豪宅级别。 结果就是从2025年开始到现在这半年多时间里，这个价位段的成交主力其实就在朝阳这边。特别是那些环线位置不错的东北四环沿线。 最难选的反而是1000万左右这个档次。因为这个总价段的房子在海淀和朝阳两边都卖得挺好的。你看去年年底入市的海淀西四环那两个盘——宝山双子海宸元境和北京隅海岄——最近卖得都挺火。大家买得好的基本都是1000万出头的1200万上下的四居室。 到了朝阳那边就更热闹了……你看孙河的璞园PARK、朝阳北路的金茂满曜、保利朝观天珺、还有十八里店的朝阳ONE和北京隅东序……这些楼盘加起来差不多都在这个总价区间里晃悠。而且这几个能数得上名的项目卖得也都不错。 所以我觉得1000万左右改善需求的朋友啊，别老纠结是选海淀还是朝阳了。多琢磨琢磨具体哪里用得更舒服、住着更省心才是正经事儿。这篇文章大概就说到这儿吧。想了解更多京楼新房的消息可以后台私信我聊聊。