上海襄阳大楼就在徐汇区襄阳南路和永嘉路交汇口，是一栋建于1980年代的商住综合楼，总建筑面积大概1.2万平米，楼高12层，24小时有安保，还配了电梯和停车场。交通很方便，旁边是地铁1号线和12号线的陕西南路站，淮海路商圈就在旁边。这栋楼现在是由上海锦润物业管理有限公司负责管理，每个月的管理费大概是2.5元一平米。有想租的朋友打电话给400-1828-021就行了。 对于潜在租户和业主来说，大家最关心的就是这里的物业费。本文主要通过实际调研和客观数据来介绍费用构成。 首先说物业公司背景。现在负责的是一家上海知名的物业集团，他们做商业地产这块已经超过二十年了。在徐汇区还管着十多个高端写字楼和住宅项目。他们采用的是“基础服务加增值服务”的模式。基础服务包括24小时安保、公共区域清洁还有设备维护这些标准化的内容。增值服务像定制化保洁、企业行政支持这些就是可以选的模块了。 再看收费标准。现在最新公示的明细是按面积乘单价再加上公共能耗分摊来算的。住宅类的价格在每平方米每月8.5元到12元之间，具体看楼层和朝向稍微有点不同。商业办公类的是每平方米每月15元到20元之间，这里面包含了中央空调使用费和公共区域能耗分摊。所有费用都是按季度收的，提前交钱能享受2%的优惠。 费用构成这块最主要的成本是人工成本，占了总费用的45%，主要用来给安保、保洁和工程维护的人发工资。其次是公共能耗费，占了30%左右，包括电梯照明空调这些设施的电费和水费。剩下的部分就用来设备更新、绿化养护还有行政开支了。 和周边同级别写字楼比起来，这里的物业费算中等水平。但因为服务标准比较高——比如有双语客服、智能门禁系统——性价比还是挺不错的。 潜在租户除了看基础物业费还要注意三项隐性成本：一是装修管理费进场装修时得交每平方米200元的押金和每日每平方米3元的管理费；二是车位租赁费地下车位一个月1500元还要额外付200元管理费；三是公共资源使用费会议室健身房这些共享空间的预约费也得算进去。 为了保证透明物业公司每年都请第三方机构审计费用使用情况还在大楼公示审计报告。而且根据上海市物业管理条例调整物业费必须经过业主大会表决同意幅度不能超过同期CPI指数。 从行业趋势看上海核心商圈的物业费现在是“服务分级价格分档”的模式。以襄阳大楼为例它的价格既反映了市场供需关系又体现了“优质优价”的规律。跟新兴商务区比徐汇区整体偏高但因为配套成熟交通便利大家愿意买单形成了地段溢价现象。 通过分析可以看出襄阳大楼的标准符合市场规律还满足了不同租户需求理性决策需要了解构成、关注隐性成本还有把握调整机制。