咱们今儿聊聊北京楼市这盘棋。改善型需求死死盯住核心区不动摇，刚需那边的战场已经挪到五环外面去了。开源证券刚在2026年3月整了个23页的大报告，把情况说得挺透。北京新房现在没多少货卖，二手房倒是稳当得很，核心地段的改善盘热得发烫，外围那些刚需盘互相卷得凶。土地那边也是少供多质，政策一个劲儿地松绑，好让置换变得更顺溜。 数据上看挺吓人的：2025年北京新房一共才卖了10.4万套，比前年少了11.8%。到了四季度，那是一个劲儿往下跌，跌幅都扩大到23%了。2026年头两个月的情况也没好到哪去，新房成交量同比还是跌了5.0%。反观二手房，连续两年都卖了19万套往上，去年更是冲到19.5万套，占了住宅交易的六成多。新房那个分流效果太明显了。过了个年回来，带看的人变多了，成交也跟着涨起来，“小阳春”的势头很足。 房子是越来越难买了？库存方面倒是有点怪。新房可卖的面积变少了，但去化周期却拖到了25.8个月。二手房挂牌的数量倒是少了点，去化周期还比较稳定在14.3个月左右。价格方面更是吓一跳：新房价格指数比最高点回落了8.2%，二手房更是跌了16.3%。好在2026年2月都微微涨了一点，算是止住了跌势。 土地市场也是个看点：2025年北京只拍了61宗宅地，建筑面积359万方，比前年少了21%。不过好地块都往核心区送了，土拍楼板价都快冲到4万元一平了。像海淀区的那些宅地成交金额就超过了448亿元。政策端那是真大方，2025年多次优化政策：两次下调公积金贷款利率，8月和12月还各松了一把限购。把五环外的购房门槛给降下来，非京籍的社保年限也放宽了，首套二套房贷利率的区别也没了。这些做法都是为了降低门槛、降低成本来释放需求。 这波调控之后“好房子”新规也落地了，新房得房率跟着上来了。项目表现更是两极分化：2025年新房卖得最好的前十项目销售额占了全市的23%。这当中有9个都是新盘，而且全都扎堆在海淀、朝阳、丰台这几个核心区。海淀那边热度最高的项目是真不少。改善型项目靠着地段好、配套全、产品硬实现了快速去化。刚需市场呢？直接转向五环外了！户型面积一个劲儿往下探。像通州、昌平、门头沟这些地方的项目都推出了80平米以内的小户型产品。靠着高得房率和地铁配套卖得飞快。2026年准备入市的那些刚需盘也全都是小户型打法。 各区域表现也不一样：海淀和朝阳的新房热度最高；通州、石景山这些外围区域的刚需盘表现亮眼；丰台那边靠着核心商务区让区域价值慢慢兑现出来。（后面是报告节选内容）