问题——传统淡季出现“超预期”回暖 春节所月份通常受假期影响，市场交易和看房活动会走弱。但今年2月深圳楼市呈现“淡季不淡”。根据有关平台数据，2月深圳一二手住宅合计网签3636套，其中一手住宅网签1297套（含预售与现售），二手住宅网签2339套。价格上，2月二手住宅成交均价约6.2万元/平方米，环比上涨7.3%。与近年同期相比，今年春节月网签水平处于近五年高位，市场底部修复信号更清晰。 原因——需求端与供给端共振，叠加跨城客群与节日因素 一是节日因素带来“集中决策”。多家房企春节期间推出“春节不打烊”等安排，通过特惠房源、专属礼遇等方式维持到访与成交。同时，部分家庭选择深圳团圆，形成“假期集中看房、集中决策”的窗口期，带动假期活跃度上升。 二是节后需求释放提速。机构数据显示，春节假期深圳二手住宅与新房日均成交量同比明显增长；节后开工首周，部分中介门店一二手住宅签约量较节前一周大幅提升，二手带看迅速回到节前水平并出现阶段性高点。业内普遍认为，节前积累的自住、学区、置换等需求在节后更容易集中成交，带看、签约等指标随之走强。 三是外来购买力与跨境置业热度上行。随着城市吸引力提升和人口流动变化，非本地户籍购房需求对新房市场形成支撑。公开数据显示，2025年非深圳户籍人群在深购买新建商品住宅超过1万套，销售金额接近600亿元，外来需求持续进入提升了市场韧性。同时，深港跨境交通更便利带动港客置业咨询升温，前海、福田口岸沿线等片区关注度提高，增加了市场增量预期。 影响——止跌回稳信号增强，市场预期边际改善 首先，成交与带看回升有助于修复信心。网签维持一定规模、节后恢复较快，说明观望情绪有所缓解，市场“成交—预期—成交”的正向循环正在形成。 其次，价格端的企稳特征更明显。二手住宅均价环比上行，并延续数月止跌回稳走势，表明经历较长调整后，部分刚需与改善需求对当前价格区间的接受度提高，供需再平衡持续推进。但也要看到，区域与项目分化仍会存在，价格回升更多是结构性变化，并非全面普涨。 再次，对“金三银四”的带动效应值得关注。学区房通常在春季进入交易旺季，叠加房企年度业绩节奏启动、营销加密，3月市场热度可能继续抬升。但能否延续，还取决于后续供给质量、购房成本变化及政策预期的落地情况。 对策——稳定预期、优化供给、提升服务，防止市场“忽冷忽热” 业内建议，各方在“稳预期、稳交易、稳风险”的框架下协同发力：其一，持续完善住房信息公开与交易服务，降低交易摩擦成本，提升市场透明度与信任度；其二，引导企业以产品力和性价比为核心优化供给，避免短期过度营销引发预期波动；其三，关注刚需与改善人群的合理居住需求，通过多层次住房供给体系和金融服务优化，促进市场平稳运行；其四，完善跨城与跨境购房的合规服务与风险提示，维护交易秩序，减少信息不对称引发的纠纷。 前景——3月或迎阶段性回升，全年仍将以“修复”而非“快速上行”为主 综合成交、带看与价格信号，深圳楼市在春节月表达出积极变化，3月出现“小阳春”具备基础：一上，学区、自住与置换需求存季节性集中；另一上，房企在新年度任务驱动下，预计将推出更具竞争力的产品与促销安排，带动成交继续活跃。同时，市场仍处于调整后的修复阶段，后续走势更可能呈现“温和回升、结构分化、以量带价”的渐进过程，核心片区以及轨道交通、产业支撑较强区域或更具韧性。
深圳楼市春节期间的“逆势回暖”，反映了超大城市住房需求的刚性，也说明了粤港澳大湾区核心城市的经济韧性；在市场机制与政策调控共同作用下，行业正在从追求规模转向更重质量与可持续。如何在稳房价、保民生之间取得平衡，并处理好短期托底与长效机制的关系，仍是接下来需要持续推进的重点。