上海土地市场新年伊始延续了去年的供地节奏。1月6日举行的土拍中，浦东新区和闵行区两幅地块顺利出让，拉开了2026年上海房地产市场的序幕。两宗地块均以底价成交，但传递出的市场信号仍值得关注。 从地块特征看，浦东地块位于森兰片区，是该区域在“好房子”政策出台后首幅出让的住宅用地，也是时隔三年再次推出的普通商品房用地。地块面积约2.69公顷，容积率2.5，可建建筑面积约6.73万平方米。其区位条件较优，北接外高桥自贸区，南邻金桥开发区，临近黄浦江岸线，处于多个功能板块的衔接节点。周边配套相对成熟，涵盖约3.87平方公里的森兰绿地与滨水空间，约75万平方米的商业商务区集聚写字楼与艺术中心，教育资源上邻近六师附小、进才森兰中学等学校。越秀地产以25.6086亿元总价竞得该地块，成交楼板价38035元/平方米。 闵行地块位于紫竹科学园兰香湖西南侧，采用“住宅+商业”捆绑出让。地块总出让面积6.23公顷，其中住宅用地容积率均为1.01，低密属性突出，预计将打造洋房或叠墅等改善型产品。紫江集团以20.09亿元底价竞得，综合成交楼面价33440元/平方米。 从市场参与度看，本次土拍显示出明显的淡季特征。华润、保利、招商蛇口、金茂等常见活跃的国央企未现身，仅越秀地产表现出较强的拿地意愿。中指研究院上海数据总经理张文静指出，1月为传统淡季，房企多处于总结与年度规划阶段，拿地关注度与积极性较前期有所回落。两宗地块底价成交，且均不属于热门核心区域，整体结果基本符合预期。 业内人士认为，越秀地产此次落子森兰，体现其深入加码上海布局的意图，也反映出其对上海国际住区价值与改善市场需求的判断。这一目有望带动森兰板块关注度提升，并对后续房企进入形成一定示范。 展望后续市场走势，张文静表示，短期内房企拿地节奏预计保持平稳。随着市场逐步进入传统旺季，若上海持续推出具备确定性与成长性的优质地块，尤其是热门核心区域地块，市场参与热度有望回升。1月29日，上海还将拍卖此前公告的2025年第十一批次宅地，涉及松江、青浦共3幅地块，起始总价约40.18亿元，将进一步检验市场真实需求。 有一点是，2025年上海土地市场表现突出，全年卖地揽金2453亿元，被业界称为“地王成交年”。优质土地供给增加带来竞争加剧，多宗地块出现高溢价成交。此背景为2026年市场走势提供了参照，也将影响房企的拿地策略与风险偏好。
土地市场是观察城市发展与房地产运行的重要窗口；年初首拍以底价成交开局，反映出市场正从“情绪驱动”回到“价值驱动”：企业更看重区位与产业支撑、产品兑现能力以及资金安全边界。未来，上海若在保持供地节奏稳定的同时，深入提升优质地块供给质量与规则透明度，引导企业以更高质量的开发回应改善需求，土地市场有望在理性中保持活力，在稳健中积蓄动能。