问题：侨房数量多、年代久，保护与利用矛盾突出 作为著名侨乡，中山存量侨房分布广、类型多。以香山古城为例，约2.4平方公里范围内侨房相对集中，曾见证侨乡开放与商业繁荣。但随着人口流动加快、居住方式变化，一批侨房出现失修、空置，甚至面临坍塌风险，不仅影响城市风貌和社区安全，也让不少历史文化资源长期闲置。更棘手的是，部分侨房涉及跨境继承、历史手续缺失等情况，“无主”或权属不清，导致“想修修不了、想用不敢用”，成为保护活化的首要堵点。 原因：产权复杂叠加投入不足，单靠传统修缮难以持续 侨房多建于早年，结构修复、消防安全、功能更新等成本较高，单纯依靠财政投入难以覆盖广泛需求；同时，侨房既是私人财产，又承载公共文化价值，传统做法容易陷入“只修不活、修完又闲”的循环。加之海外侨胞居住分散、信息不对称，权利人确认、协商沟通、收益安排等环节链条较长，社会力量参与意愿不足。如何在依法依规前提下兼顾历史风貌、居民利益与长期运营，是改革绕不开的现实问题。 影响：小切口撬动多重效应，文化“存量”转化为发展“增量” 围绕上述难点，中山将侨房保护活化作为联结海外侨胞、推动高质量发展的抓手，推动文化修复与产业导入同步推进。一上，历史建筑得到较为系统的修复与风貌延续，老街区重现城市记忆；另一方面，文旅消费、创业就业、招商引资随之受益，逐步形成“保护—利用—再投入”的良性循环。 实践层面，香山古城成为核心示范区。通过对典型侨房的整治修复和功能导入，历史街区逐步集聚餐饮、民宿、非遗体验、文化社群等多元业态，既保留生活气息，也提升公共服务与消费体验。类似做法延伸至乡村片区：曹边村等以侨房为载体引入文化空间、研学体验和青年创业项目，带动游客集聚与村民返乡创业，推动乡村资源变资产、民房变客房、文化变客流。同时，华侨公园等公共空间更新改造，将城市“边角地”转化为公共生活新场景，提升城市吸引力与宜居度。 对策：以制度创新打通堵点，以“修旧如旧”守住底线 中山推动侨房活化，明确“先治理、再修缮、后运营”的路径，重点在制度层面破题。 其一，针对权属不清等历史难题，开展普查梳理与分类处置，探索以公示、公告、公证等为支撑的程序化办法，并配套“协议代管”等机制，实现产权与管理权的合理分离：对暂难确认权利人的房屋由政府托管，先行消除安全隐患并开展招商，引入社会运营主体；待权属明晰后，再依法依规完善权益安排。该做法在一定程度上缓解了“无人管、没人修”的风险，也为后续市场化运营预留空间。 其二，坚持保护优先、修缮为要，守住历史真实性与风貌协调底线。修缮过程强调“修旧如旧”，对门窗、雕饰、青砖等细部进行精细修复，同时统筹防火、防腐与结构加固，避免简单拆建或过度商业化带来的风貌破坏，让历史建筑在安全可用的前提下延续原有肌理。 其三，通过业态导入提升“自我造血”能力，形成可持续运营模式。中山在不同片区因地制宜引入研学、文创、民宿、餐饮、工坊等业态，既拓展就业与消费场景，也为侨房日常维护提供稳定现金流。通过租金减免、引导社会资本参与、强村公司运营等方式，逐步形成政府引导、市场参与、村社联动的协同格局，推动从单点示范走向片区联动、全域推广。 前景：以侨为桥拓开放，以文塑城促转型，打造可复制的侨房治理样本 随着中山市华侨华人投资大会等平台持续举办，侨房活化的意义已不止于“修房子”，正逐步成为面向全球侨胞的情感纽带与合作通道。下一步，中山侨房活化有望在三上深化：一是完善权属确认、代管退出、收益分配与风险防控等配套规则，提升制度稳定性与可预期性；二是推进片区整体运营与公共服务提升，补齐交通接驳、导览体系、消防与承载能力等短板，避免“网红化、碎片化”；三是更好联动人才、产业与资本，引导港澳台侨青年在研学、文创、数字文旅等领域落地，形成“文化引流—项目落地—产业集聚”的链式效应。
中山“侨房新韵”实践表明，历史建筑保护与经济社会发展并非对立。通过制度创新破解历史难题、以侨乡文化带动乡村振兴，中山不仅留住了侨乡记忆的“形”，也延续了华侨精神的“魂”，为城乡高质量发展提供了可借鉴的探索路径。随着大湾区建设加快，这些焕新后的侨房有望成为联结海内外中华儿女的又一重要纽带。