一、政策背景：旧改推进长期面临多重制约 城市更新是深圳优化城市空间结构、提升人居环境质量的重要路径。然而，受制于保障性住房强制配建比例偏高、土地移交率核定机制僵化、部分项目因历史遗留问题陷入停滞等因素，大量城市更新项目长期难以有效推进，市场主体参与积极性受到明显抑制。 同时，国家层面出台的《住宅项目规范》对住宅建设标准提出了新的要求，现行城市更新政策衔接落实上存在一定滞后，亟需通过制度层面的系统性调整加以回应。，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局于近日联合印发《关于深入规范城市更新项目管理有关事项的通知》（以下简称《通知》），从四个维度对现行政策作出优化完善。 二、核心调整：保障房配建要求大幅优化 《通知》中最受市场关注的调整，集中于保障性住房配建要求的优化。 按照新规，已完成城市更新单元规划审批的项目，保障性住房配建要求仍按已批规划及原有规定执行，政策延续性得到保障。而对于尚未完成规划审批的城市更新项目，《通知》明确取消保障性住房奖励容积，原则上可不再配建保障性住房，有关保障房建设筹集任务由市相关主管部门、各区政府及前海管理局通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等渠道统筹落实。"工改保"项目则继续按原有规定执行，政策边界清晰。 此调整具有较强的现实针对性。此前，开发商在推进旧改项目时须按规定配建一定比例的保障性住房——不仅推高了项目整体容积率——压缩了商品住宅的居住舒适度，也在一定程度上削弱了产品的市场竞争力，并对开发商的利润预期形成制约。新规落地后，未完成规划审批的旧改项目可将更多建设指标用于商品住宅，有助于提升产品品质，契合国家推动"好房子"建设和房地产高质量发展的政策导向。 三、机制优化：土地移交率核定更趋灵活 在土地移交率核定上，《通知》明确，满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，经辖区政府和相关职能部门同意，可在更新单元规划阶段对城市更新单元计划和法定图则中的土地移交要求作出调整，合理核定土地移交率，但须满足基准土地移交用地要求。 值得关注的是，《通知》同步简化了审批程序，不再要求履行计划调整程序，有效降低了项目推进的行政成本，提升了审批效率。 四、存量盘活：停滞项目获得规划调整空间 针对"清调供"类项目——即已完成规划审批但尚未签订土地使用权出让合同、因各种原因陷入停滞、需政府介入清退原实施方并重新供地的项目——《通知》提供了两种规划编制路径。 一是重新编制规划，土地移交率及保障房配建要求可按《通知》执行，并须符合《住宅项目规范》相关要求；二是允许对已批更新单元规划进行局部调整，调整部分按《通知》执行，未调整部分按已批规划执行，土地移交率按城市更新单元整体核算。 这一安排为长期停滞的存量项目提供了差异化的政策出口，有助于推动此类项目重新激活，释放存量土地资源的开发潜力。 五、共同推进：多方力量共同破解实施难题 在协调机制上，《通知》要求各区政府积极搭建协调平台，引导市场主体、债权人合理调整投资预期，参照土地整备、房屋征收补偿标准协商确定搬迁补偿方案，推动各方形成合力。 与此同时，《通知》鼓励金融机构通过信贷服务、并购贷款等方式缓解市场主体资金压力，支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等途径盘活停滞项目，进一步拓宽了城市更新项目的资金来源渠道。
此次政策调整直指城市更新的核心堵点，也是深圳在存量发展阶段平衡市场效率与社会效益的一次务实探索。在"房住不炒"的基本框架下，通过制度调整打通旧改推进路径，有望为超大城市的可持续发展提供可借鉴的实践经验。政策落地后，如何根据市场反应动态优化细则，将是检验城市治理能力的新考题。