一块地能干好几样事儿，珠海最近发了新规矩。以前在珠海，要是想让一块地既做商业又搞文化、还搞公共服务，往往挺难办。规划部门这边要靠“个案研究”来决定能不能行，项目方那边又要“一事一议”地跟政府反复沟通。这一来一回，光审批就得大半年，不仅耽误了项目落地，还让城市没了活力。 产业升级急需要多种业态，规则却一直模糊不清，怎么能让土地活起来还不乱？今年初，珠海市自然资源局印了个《指导意见》，想给用地的复合利用立个规矩。最近他们开了媒体通气会，专门讲讲这文件带来的变化和好处。 市自然资源局城市设计科的人说，很多企业分不清混合和兼容，这次文件里专门把概念搞清楚了。文件分四章二十三条，把建设用地的功能混合和兼容的管理制度框架搭建起来了。文件里还明确了概念和范围，定了个“重点区域+场景引导+正面清单”的管理办法。 听说虽然珠海以前也有不少综合体项目，但因为审批太复杂推广不开。这次新政参考了北京、广州这些城市的经验，想把以前“点状”的探索变成“面状”的制度保障。 功能混合就是指一块地同时干好几样活儿，比如商业加住宅、产业加宿舍。兼容就是在主导功能不变的情况下，再加一些辅助设施。比如小区底商或者公交站顶上开便利店。这个比例一般不超过10%，而且不能单独卖出去。 以前到底能不能兼容、怎么手续，都挺模糊的。这次新政推出了两张“正面清单”，让审批变得清楚多了。一张是《用地功能混合正面清单》，列了八大类19小类能用的组合；另一张是《用地兼容正面清单》，列了六大类14小类可配套的功能。 对企业来说最直接的好处就是审批快了。只要符合清单要求的鼓励混合功能，在容积率这些红线不碰的情况下，就可以按简化程序办手续。就连超过清单的情况也有研究论证的路走了。 结合本地特色上，《指导意见》特别强调滨水地区。情侣路沿线公园、交通场站这些待出让的地块以后可以加商业、文化、体育等功能。“最美滨海路”以后不仅能看海还能品咖啡逛书店看展览。 对于海岛旅馆用地，论证后可以适当提高兼容比例。高新区和西部城市中心以及海岛还试行M类（工业）和B类（商业）用地管控模式。出让时再看市场需求决定具体用途。 虽然还没地块按新政出让，但在规划层面已经开始试行了。比如产业园区以前配套分散在各工业地块里多是食堂宿舍这些基础功能。现在正推动“产业邻里中心”集中布局文体商业培训医疗等功能集于一体打造“一站式”生活圈。 这份《指导意见》试行期到2026年12月为止。珠海市自然资源局的人透露正把这些内容纳入《珠海市城市规划技术标准与准则》修订固化成长期有效规范。“好的制度不会过期我们会延续下去。”对于存量用地功能混合问题还在研究中后续视情况补充完善。