当地时间1月7日,美国总统特朗普通过社交媒体表示,将立即采取措施阻止大型机构投资者购买更多独栋住宅,并呼吁国会将此举立法化。
特朗普强调,房屋应当用于居住而非企业投资,这一表态被外界视为应对日益严峻的住房负担能力危机的重要举措。
消息公布后,美国房屋租赁市场出现明显震荡。
美国最大独栋住宅租赁所有者Invitation Homes公司股价当日下跌6%,American Homes 4 Rent跌幅超过4%,建筑材料供应商Builders FirstSource下跌5.6%,该领域重要参与者黑石集团股价下跌近6%。
市场反应折射出资本对政策走向的高度敏感。
美国住房负担能力问题已经积累多年。
美国房地产经纪人协会最新报告显示,2024年7月至2025年6月期间,首次购房者占比降至历史最低的21%,首次购房者年龄中位数攀升至创纪录的40岁。
高企的房价和徘徊在6%至7%的贷款利率,使得拥有住房的梦想对许多美国年轻人而言日渐遥远。
从事建筑行业的华人孙先生在得克萨斯州休斯敦市的经历具有代表性。
他近期出售的商业用地一天内便吸引多位买家并迅速成交,而朋友出售的住宅却无人问津。
这种投资与消费的冷热分化,恰恰反映出普通购房者对价格和利率变动的敏感程度远高于投资者。
机构投资者大规模进入住宅市场始于2007年至2009年金融危机期间。
当时,投资机构通过拍卖批量购入止赎房屋并将其改造为租赁物业,这一现象在美国南部各州尤为突出。
美国政府问责办公室2024年5月发布的研究报告指出,机构投资者可能推高租金和房价,特别是在其持有物业高度集中的区域。
面对愈发严峻的住房危机,美国各级政府正在探索应对路径。
马萨诸塞州参议员伊丽莎白·沃伦主张取消企业投资者的税收优惠,限制华尔街收购美国住宅。
2025年以来,已有22个州提出两党法案以限制机构投资者,印第安纳州费舍尔和卡梅尔两市率先禁止新建独栋住宅用于长期出租。
美国房产所有者联盟执行董事艾伦表示,每当一套住房被机构投资者购走,自住购房者便失去一次选择机会,在当前竞争激烈的市场环境下尤为如此。
然而,将住房危机归咎于机构投资者的观点并非毫无争议。
无党派智库美国企业研究所去年8月发布的报告显示,2024年第一季度,拥有至少100处房产的机构投资者仅购买了1%的房屋,而各类投资者合计购买了25%的房屋。
从整体住房存量来看,机构投资者所占份额同样较小。
高盛分析师去年10月的研究表明,美国需要在正常建设速度基础上额外增加300万至400万套住房,才能有效缓解住宅价格压力。
这一分析指向住房供应不足才是问题核心所在。
特朗普此前提出的50年期住房抵押贷款方案虽能降低月供压力,但住房经济学家担忧,若供应端未能改善,此举可能推高房价,最终抵消购房者的潜在收益。
11月的中期选举使住房问题成为白宫重点关注的政治议题。
特朗普表示将在本月晚些时候于瑞士达沃斯举行的世界经济论坛上公布更多提案细节。
如何在保护购房者利益与维护市场秩序之间寻求平衡,将考验政策制定者的智慧。
住房问题正在重塑美国社会经济图景。
这场围绕"居者有其屋"的政策博弈，既考验政府平衡市场效率与社会公平的能力，也折射出资本与民生关系的深层思考。
在选举政治与市场规律的双重作用下，美国住房政策的调整或将产生超越国界的示范效应，其后续发展值得持续关注。