武汉楼市这个动静可不小，新房和二手房库存都创下了新高，新房存量已经突破19万套了，二手房也逼近了11.5万套，着实让人捏了一把汗。 先说新房那边。2021年9月底的数据显示，武汉已经批准预售但还没网签的房子有193448套，也就是19.3万套，总面积高达2225.8万平方米。按照9月份平均每天卖掉14503套的速度来看，这得把这19.3万套库存全清理完，最少得熬上13个月。不光是数量多，大家的需求好像也在下滑。银行贷款收紧、首付比例提高，让很多想买房子的人都暂时停下了脚步。 二手房市场那边也不好受，情况跟新房差不多。链家平台显示，武汉二手房挂牌量现在已经达到了110634套，也就是11万多套。这还没完呢，2020年下半年到2021年上半年的时候才10万套左右，短短几个月里一下子多出来一万多套，看得出来卖房子的人正拼命把房子挂出来卖。 这到底是为什么呢？主要有三个原因：第一个是银行贷款门槛变高了，把刚需买房和改善型换房这两条路都给堵死了。刚需购房者本来首付就得30%-35%，有些银行甚至要40%以上；改善型购房者贷款额度也有限制，回笼资金慢，房东想要腾退房子变得困难。成交量一直往下掉，库存自然就越来越高了。 第二个是投资客开始撤了。以前那些涨幅靠前的板块现在也遭殃了。投资客手头的资金紧巴巴的，“小步快跑”的策略不管用了，大家都集中挂牌卖房；之前那些捂着盘不肯卖的业主也害怕行情变坏，赶紧出货卖掉房子。比如蔡甸恒大绿洲、黄陂恒大名都、江夏阳光100大湖第这些地方的房源挂牌量一下子突破了300到400套。拿恒大绿洲举个例子吧，6262户的大盘90天才卖出去10套，照这个速度下去得卖11年才能把库存清空。 第三个原因是区域分化明显。链家平台的数据显示挂牌量大的都是武昌、洪山、东湖高新还有汉口核心区这些主城区远城区挂的就少很多。不过不管是主城区还是远城区都有一个共同问题：大家心里都觉得房子不值这个价了。“卖一套少一套”的窗口期眼看就要没了。 市场上现在僵持不下会有什么反应呢？无非就是价格下跌和买家观望继续博弈。当市场上供远远大于求的时候碰上“房住不炒”的政策基调，结果就是要么业主主动降价套现走人；要么买家继续等着抄底捡漏。投资客扎堆的地方最容易出现价格踩踏现象；要是后面还有新房源进来降价潮可能会从个别楼盘蔓延到整个区域去。 不过话说回来政策会不会放松还没确定呢？虽然有传闻说二手房贷款要松绑但到现在也没落实下来；想要缓过来也不是一朝一夕能做到的事。 最后给想买房子的朋友三点提醒：第一就是不急着出手就先观望观望；第二就是盯着那些知名度高的楼盘看；第三就是要小心区域分化的情况了。 总体来说武汉楼市已经从以前那种疯涨进入了消化期。短期来看降价潮跟观望情绪会同时出现；中长期来看理性回归、价格回归才是大头。