2025年，上海写字楼市场显示出强劲韧性，完成了从传统需求向新兴产业需求的转变；该转变既反映了市场的自我调适能力，也映照出中国经济结构优化升级的大趋势。 从宏观基础看，中国经济的稳健运行为上海写字楼市场提供了有力支撑。2025年全年贸易顺差达7.71万亿元，太阳能电池生产量占全球80%，开源人工智能模型全球下载量居首，上证指数年内涨幅达18.3%。这些数据充分表明中国经济的内生动力依然强劲，产业升级步伐加快，为写字楼市场增添了多元化的需求。 供应端呈现理性释放特征。2025年上海写字楼全年新增供应约101.4万平方米，同比减少13.2%，较过去五年均值下降16%。这种主动调整既反映了开发商对市场形势的理性认识，也为市场稳定创造了条件。截至年末，甲级写字楼存量增至1996万平方米，供应增速明显放缓。 需求端收缩态势逐步缓解。全年净吸纳量达21.88万平方米，较2024年降幅收窄11个百分点，表明市场需求正触底反弹。四季度新增供应21.66万平方米，同期净吸纳量8.26万平方米，供需关系边际改善迹象明显。 需求结构优化成为市场最核心的亮点。金融、专业服务、TMT企业租赁占比合计近57%，其中TMT行业超35%的租赁需求来自AI对应的企业的新租及搬迁。随着国家加大科技创新投入，以人工智能为代表的新兴产业正在成为写字楼市场的主要驱动力。从具体行业看，专业服务类占26%、TMT类占23%、金融类占11%、零售类占8%，成为市场去化的主力。需要指出，AI相关企业从商务园区向甲级写字楼迁移的趋势明显，反映出高端产业对优质办公空间的需求不断提升。 内资企业主导地位深入巩固。四季度租赁需求占比回升至63%，同比上升4个百分点，表明国内企业对办公空间的需求正在恢复。同时，区域分化加剧，虹口、浦东、静安凭借租金与租赁条款优势吸引企业，黄浦新增交付项目备受青睐，徐汇区内租户跨板块流动频繁。这种区域差异化发展反映了市场正在进行优胜劣汰的自然调整。 租金上，业主为维持出租率持续调整策略，四季度末全市甲级写字楼平均租金为6.05元/平方米/天。核心商务区超甲级写字楼"虹吸效应"显著，四季度租金环比跌幅收窄至10.35元/平方米/天，表明高端办公空间的价值正在得到重新认可。 展望2026年，市场面临多重利好。中国"十五五"规划开局将注入强劲内生动力，国家政策聚焦AI、芯片、量子等未来产业，这将直接利好上海作为全国科技创新中心的写字楼需求。金融创新政策推进也将为金融类企业提供更多发展机遇。 供应压力有望边际缓解。过去五年市场新增供应逐年递减，未来3至5年计划供应总量约370万平方米，延续理性态势。2026年计划供应约140万平方米，但受部分项目延迟交付及预售影响，下半年市场将获得更多筑底的时间和空间。
上海写字楼市场的此轮调整，实质上是经济结构转型升级在商业地产领域的直接体现。在市场自发调节与政策引导的双重作用下，一个更加健康、更具活力的办公生态正在形成。这不仅将为城市经济发展提供新的空间载体，更将成为观察中国经济高质量发展的重要窗口。未来市场的复苏进程，很大程度上取决于科技创新产业的实际成长速度与质量。